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14/08/2020. 21:14:55

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Sobre el derecho de superficie, su interpretación y la inscripción en el Registro de la Propiedad

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El derecho de superficie se encuentra regulado en la Ley del Suelo, al señalar en su art.40 que dicho derecho «atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.» Además es un derecho real de inscripción constitutiva y no se puede constituir por un plazo superior a 99 años.

Suelo urbanizable

Esta modalidad de derecho real, frecuente en negocios jurídicos inmobiliarios y otorgado por el propietario -en muchos casos Ayuntamientos u organismos públicos – del suelo a favor de un superficiario suele ir acompañado de una opción de compra de la totalidad, cesando así el carácter temporal del derecho.

Los problemas pueden venir al pretender la inscripción de dicho pacto de opción de compra puesto que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción de estos si se constituyen por un plazo máximo de 4 años, salvo los que se concierten en arrendamientos que pueden durar todo el plazo que dure el arrendamiento. En la Resolución de la DGRN de 18 de marzo de 2016, se estudia la aplicación analógica de la excepción prevista para los arrendamientos con opción de compra para aplicarla a los derechos de superficie en los que se estipule dicho pacto.

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