- Audiencia Provincial de Granada, Sentencia n.º 386/2025, de 30 de septiembre (rec. 469/2024)
En junta ordinaria de la comunidad de propietarios demandada, celebrada el 13 de enero de 2022, se acordó incluir al demandante como moroso de la comunidad, privarle del derecho a votar en la junta y autorizar al presidente y/o al administrador a reclamarle judicialmente las cantidades que se afirman adeudadas. El actor interpuso demanda contra la comunidad en la que, esgrimiendo la infracción del art. 15.2 LPH, solicitó la nulidad de los tres acuerdos.
El Juzgado de Primera Instancia la desestimó al considerar que, habiendo tenido lugar las compraventas por el actor de elementos comunes integrados en dicha comunidad en septiembre y octubre de 2021, y pese a que desde entonces ha venido pagando las cuotas devengadas por tales elementos, había que reputarle en situación de morosidad, al quedar pendiente de pago el abono de recibos por derramas extraordinarias devengados entre junio de 2018 y marzo de 2019, las cuales, aun vencidas en un momento anterior al acceso del actor a la propiedad de dichos elementos, vienen vinculadas a las resultas del art. 9.1 e), párr. 3.º, LPH.
Frente a este pronunciamiento, el propietario interpone un recurso de apelación en el que rebate su condición de obligado personal al pago de la suma adeudada por esas derramas, invocando la jurisprudencia sentada por la STS 22 Abr. 2015.
La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso, revoca la sentencia de instancia y, acogiendo en parte la demanda, declara la nulidad de los dos primeros acuerdos impugnados.
Pone de manifiesto que para resolver sobre la pretensión de nulidad del acuerdo de exclusión de voto hay que partir de los presupuestos legales para ser tenido por deudor, por incumplimiento de la obligación de pago de cuotas por gastos generales, y de la doctrina sentada por dicha STS de 2015, que distingue entre la posición del nuevo adquirente respecto de deudas anteriores contraídas por el comunero transmitente, por mera afección real en garantía, y la condición de deudor por incumplimiento de obligaciones devengadas desde la adquisición.
Diferencia entre afección real y condición de deudor
Argumenta la Sala que la situación relativa a los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, prevista por el art. 15.2 LPH como determinante de la exclusión del derecho de voto, requiere la concurrencia de la condición de deudor personal, la cual, a diferencia de lo que sostiene la sentencia apelada, no se predica del contenido del párr. 3.º del art. 9.1 e) LPH, que se refiere no a la deuda personal, singular o solidaria, del nuevo adquirente, respecto de las cuotas anteriores a su acceso al dominio, sino a la responsabilidad legal limitada a la garantía real impuesta por ese precepto.
Incide en que, como señala el Alto Tribunal en esa sentencia, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de surgir la obligación de satisfacerlos, sin embargo, se extiende tal responsabilidad, sin perjuicio del correspondiente derecho de repetición, al propietario actual por las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior titular hasta el límite de las que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los 3 años naturales anteriores, «con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación».
Subraya al respecto que no puede confundirse la garantía real a que legalmente viene afecto el inmueble adquirido por el nuevo propietario, con la responsabilidad personal que, como único sujeto obligado susceptible de incurrir en mora y con la extensión del art. 1911 CC, recae exclusivamente sobre el propietario anterior.
Por ello, rechaza el argumento de la sentencia apelada, según el cual el referido art. 9.1 e) llevaría a una suerte de reconocimiento de obligación subjetiva compleja, por integración del nuevo propietario en el lado pasivo, cuando tal precepto solo alcanza a la garantía real que proclama, y cuando el único supuesto de responsabilidad solidaria entre ambos propietarios sucesivos, por la misma obligación derivada del impago de cuotas, conforme al ap. i) del art. 9.1, se refiere, no a la del actual, sino a la del anterior propietario, por las cuotas devengadas con posterioridad a la transmisión y solo en el caso de que este no hubiera comunicado a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Como consecuencia, y dado que el actor no puede ser tenido por incumplidor de obligación personal de contribución al sostenimiento de gastos generales que le fuera exigible, en los términos en que contempla el art. 15.2 LPH para la exclusión del derecho de voto, la Audiencia estima el recurso y la demanda en cuanto a los dos primeros acuerdos impugnados, referidos, respectivamente, a la calificación del actor como moroso y a la privación de su derecho al voto en la junta, y declara su nulidad.
Por el contrario, desestima la demanda en lo que concierne al tercer acuerdo, relativo a la autorización al presidente y/o administrador a reclamar judicialmente al actor las cantidades que se afirman adeudadas.
Indica que la improcedencia de considerar al actor deudor directo y con todas las consecuencias contempladas por el art. 1911 CC frente a la comunidad, por las obligaciones exigibles al anterior comunero vendedor, lo es a los solos efectos del reconocimiento de su derecho al voto.
Concluye así, partiendo de lo señalado por la referida STS, que la autorización para proceder contra cualquier comunero por responsabilidad vinculada a dicha condición no es incompatible con la declaración de nulidad por improcedente situación de morosidad en orden al reconocimiento de su derecho de voto en junta.
