La obligación de identificar los medios de pago empleados y el deber del registrador de calificar este extremo vienen impuestos por los artículos 11, 21.2 y 254.3 y 4 de la Ley Hipotecaria.
Señala el art. 21.2 de la LH, en su redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre de medidas para la prevención del fraude fiscal: “Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.”
Como se deduce del tenor literal de este precepto, lo que la legislación exige es la identificación de los medios de pago empleados, no la justificación de los mismos. En este mismo sentido ha sido interpretado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y de Fe Pública (DGSJFP, en adelante) en resoluciones de 4 de septiembre de 2017, 8 de marzo de 2022, entre otras, al entender que no es necesario comprobar la efectiva ejecución de las transferencias, de igual manera que no se exige en caso de entrega de cheques que hayan sido efectivamente cobrados.
En consecuencia, a los efectos de calificación registral bastará que estos medios de pago se identifiquen en los términos que prevén los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 del Reglamento Notarial. El registrador también verificará que no existen omisiones o incongruencias en la identificación de ellos efectuada por el notario. Como señaló la Resolución de la DGSJFP de 19 de noviembre de 2018, la omisión de cualquiera de las circunstancias del art. 21 LH provoca que el título haya de considerarse incompleto, por lo que el registrador tiene competencia para calificar los medios de pago más allá del supuesto recogido en el art. 254.3 de la Ley Hipotecaria que veremos.
La identificación de los medios de pago procederá en todas las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente. Entre ellas se incluyen, a título ejemplificativo: escrituras de compraventa, de extinción de condominio y partición de herencia -cuando exista exceso de adjudicación compensado en metálico-, de préstamo hipotecario en los que se produzca entrega de dinero. Sin embargo, conforme la resolución de la DGSJFP de 18 de mayo de 2007, no se exigirá en las escrituras de cancelación de hipoteca, al documentarse en ellas una extinción de un derecho de garantía extinguido a la vez que la obligación principal garantizada de la que es accesorio.
En las escrituras de compraventa, la identificación comprenderá tanto los medios empleados para el pago del precio como para el Impuesto del Valor Añadido –en caso de devengarse-, pues ambas son obligaciones pecuniarias derivadas del contrato y deben quedar sujetas al mismo régimen. Esta exigencia legal resulta también aplicable a las escrituras de elevación a público de documentos privados de compraventa que hayan sido autorizadas tras la entrada en vigor de la normativa de prevención del fraude fiscal, aunque el documento privado se hubiere otorgado con anterioridad.
Será igualmente necesario identificarlos en las escrituras de reconocimiento de deuda en que se invoque expresamente un préstamo como origen de la deuda, salvo que en ellos se hubiese pactado expresamente el efecto extintivo del préstamo o de la obligación primitiva; así como también en las escrituras de liquidación de sociedad conyugal cuando se pacte una contraprestación de un cónyuge al otro en dinero o signo que lo represente
Conforme el artículo 24 de la Ley del Notariado: deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria. En consecuencia, no se exige la identificación de los pagos que deban realizarse en un futuro.
Desarrolla este precepto el artículo 177 del Reglamento Notarial, que nos permite diferenciar según el medio de pago empleado:
- Pago en metálico: se debe expresar su cuantía. Hay que recordar que tras la nueva redacción del artículo 7 Uno.1 de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, no pueden pagarse en efectivo operaciones en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de persona titular de la empresa o profesional, con un importe igual o superior a 1000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.
- Pago por transferencia bancaria o domiciliación: se considerarán identificados si se testimonia el justificante de la transferencia efectuada o se detallen los dígitos de las cuentas de cargo y de abono. En su defecto, será necesario que se exprese: fecha, cuantía, ordenante y beneficiario y entidades emisora y receptora.
- Pago por cheques u otros instrumentos cambiarios, respecto los cuales hay que distinguir: si el pago es simultáneo, el notario incorporará testimonio de los mismos; y si la entrega fue anterior, los comparecientes deberán reseñar: cuantía, naturaleza del instrumento de pago, su numeración, carácter nominativo o al portador y el código de cuenta de cargo del instrumento de giro.
Siendo un cheque bancario, haya sido entregado antes o después del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo al cual se aportaron los fondos para el libramiento o, si fuera el caso, que dichos fondos se aportaron en metálico.
Se entenderán igualmente identificados, si constan: librador y librado, beneficiario; y siendo nominativo, su fecha e importe.
Frente la negativa de los comparecientes a aportar alguno de los datos o documentos citados, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, advirtiendo verbalmente a los comparecientes de lo cual dejará constancia en la escritura de que tal negativa implica el cierre registral conforme los artículos 254.3 y 4 de la Ley Hipotecaria, que prevén: “No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados”.
