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Cesión del derecho de compra: ¿qué se compra?

Emilia Zozaya Miguéliz
Licenciada en Derecho

STSJ La Rioja 8-2-2012 (JUR 2012, 85217) Impuesto sobre el Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Valor real. Cesión de derechos. Inmueble en construcción.

La base imponible a efectos del ITP en la cesión de los derechos de compra sobre una vivienda en construcción no estaba constituida por el valor de la vivienda, sino exclusivamente por el valor del derecho cedido.

Un edificio en construcción
  • Supuesto de hecho

    Mediante contrato privado se ceden los derechos de compra sobre una vivienda en construcción, presentando el adquirente la correspondiente liquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la que se declara como base imponible el importe pagado por la adquisición del derecho de compra. La Administración procedió a comprobar el valor declarado y practicó liquidación complementaria, considerando que la base imponible está constituida por el valor real total del inmueble objeto del contrato y no sólo por el precio que se paga al cedente. Dicha liquidación fue anulada en vía económico-administrativa y la Comunidad Autónoma de la Rioja interpone recurso contra la resolución del TEAR estimatoria.

  • Criterio

    El TSJ de la Rioja indica que, a diferencia de lo previsto por el art. 17 TRITPyAJD en relación con el concepto y tipo, en lo que se refiere a la base imponible la normativa reguladora del Impuesto vigente en el momento de realizarse la transmisión, no contenía ninguna especialidad para el caso de la "transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados". Por ello, en el caso de la cesión del derecho de compra, que no supone una transmisión del inmueble, la base imponible está constituida por el valor real del derecho que se transmite.

    Señala el Tribunal que lo que se compra no es un derecho a recibir el inmueble, sino un derecho a adquirirlo pagando determinadas cantidades, y por ello, lo que ha de valorarse no es el bien que va a adquirirse ejercitando el derecho sino el derecho mismo, cuyo valor depende de los desembolsos adicionales que han de realizarse.

    Rechaza por todo ello el Tribunal la interpretación de la Comunidad Autónoma y refrenda la resolución del TEAR de la Rioja que consideró que el valor real del derecho, y por tanto la base imponible, era el valor del inmueble menos las cantidades que todavía habría de abonar el cesionario al promotor.

    La situación normativa ha cambiado con posterioridad a la transmisión controvertida, como indica el Tribunal, al haber introducido la Ley 4/2008, de 23 diciembre, una especialidad para el caso de inmuebles en construcción, estableciendo expresamente que la base imponible estará constituida por el valor real del inmueble, pero dicha especialidad no es aplicable en supuestos anteriores a su entrada en vigor.

  • Documentos relacionados

    • STSJ Extremadura 8-3-2012 (JUR 2012, 107326)
    • STSJ Castilla y León (Burgos) 27-1-2012 (JT 2012, 174)
    • STSJ La Rioja 3-11-2011 (JUR 2011, 424214)
    • STSJ Andalucía (Sevilla) 3-6-2011 (JUR 2011, 348092)
    • STSJ Asturias 6-10-2010 (JUR 2011, 18333)
    • RDGT 12-1-2005 (JUR 2005, 75786)

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