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Contrato de mediación o corretaje. Inaplicabilidad de la ley del contrato de agencia. Devengo de honorarios

Juan José Alonso Bezos
Departamento de Derecho Privado

STS núm. 448/2014, de 30 julio 2014 (RJ 2014, 4793) Contrato de mediación; Contrato de agencia; Devengo de honorarios

La Ley Reguladora del Contrato de Agencia no es aplicable al contrato de mediación inmobiliaria porque dicha norma caracteriza la relación entre agente y empresario por su continuidad o estabilidad, la cual no debe confundirse con un encargo aislado aunque su ejecución sea duradera en el tiempo, que es lo que sucede en el presente supuesto.

Dos muñequitos estrechándose la mano y un mazo de la justicia
  • Supuesto de hecho

    El demandado en primera instancia suscribió un contrato de "autorización de venta" sin carácter exclusivo de un piso con la entidad demandante. Ésta le reclamó cantidades a aquél en concepto de comisión cuando el demandado cerró la venta por medio de otra entidad y por un precio muy inferior a lo inicialmente estipulado con la demandante. La demanda fue desestimada.

    La intermediaria demandante recurrió con éxito en apelación, ya que la Audiencia argumenta que si el propietario demandado (ahora apelado) hubiera accedido antes a bajar el precio, no habría sido necesaria la intervención de una segunda agencia, por lo que la apelante tiene derecho a la comisión pactada en virtud del art. 12.1.b de la Ley del Contrato de Agencia.

    La parte demandada recurre en casación alegando la aplicación indebida del citado art. 12.1.b de la Ley del Contrato de Agencia, la infracción del art. 1281 del Código Civil y de la jurisprudencia de la Sala, citando las sentencias 777 y 860 de 2011, que consideran que la mediación inmobiliaria presenta caracteres distintos a los del contrato de agencia. El recurso fue estimado.

  • «Ratio decidendi»

    Recuerda la Sala que ya la sentencia de 9 de noviembre de 2011 calificó el contrato de agencia como un contrato distinto al de mediación o corretaje, ya que para que sea calificado "de agencia", el agente comercial debe ser quien se encargue de manera permanente de negociar por cuenta del empresario la compra y venta de mercancías o de negociar y concluir dichas operaciones por cuenta del empresario. Y afirma que la Ley del Contrato de Agencia caracteriza la relación entre agente y empresario por su continuidad o estabilidad, la cual no debe confundirse con un encargo aislado cuya ejecución sea duradera en el tiempo, que es lo que sucede en el caso enjuiciado y que determina, por tanto, que no sea de aplicación el antedicho art. 12.1.b de la Ley del Contrato de Agencia.

    Asimismo y, en consecuencia, el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores (la demandante en primera instancia) exigiría acreditar -lo cual no se ha producido- que en todo caso su intervención fue determinante para que se llevase a efecto la compraventa concertada entre las mismas partes que había puesto en contacto y que posteriormente volvieron a negociar con la intervención de un segundo mediador por un precio notablemente inferior. Y no basta con afirmar que si el vendedor hubiera estado dispuesto a bajar el precio (como finalmente hizo) podría haberse formalizado la operación con la mediación de la demandante, pues por el tiempo transcurrido -más de dos meses- la rebaja podría haberla propuesto la demandante al comprador.

  • Documentos relacionados

      Normativa aplicada:
    • Ley 12/1992, de 27 de mayo, del Contrato de Agencia, artículo 12.1 b) (RCL 1992, 1216).
    • Código Civil, artículo 1281 (LEG 1889, 27).
      Jurisprudencia relacionada
    • STS, de 20 mayo 2004 (RJ 2004, 3529)
    • STS, de 12 junio 2007 (RJ 2007, 3719)
    • STS, de 10 enero 2011 (RJ 2011, 151)
    • STS, de 9 noviembre 2011 (RJ 2012, 1371)

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