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06/02/2023. 10:45:07

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¿Cúal es el quórum actualmente exigibe para la aprobación de cerramientos de terrazas privativas?

Socio fundador de Intercala Asesores

Tradicionalmente, el acuerdo comunitario por el que se permitía a un propietario el cerramiento de su terraza privativa requería del voto unánime de la comunidad, lo que significaba el voto de los asistentes a la asamblea y la ausencia de discrepancia por parte de los ausentes en plazo de 30 día desde que tomaban conocimiento del acuerdo.

Vista de terrazas en un edificio

No es frecuente que las asambleas se celebren en primera convocatoria dado lo poco habitual que resulta la concurrencia a la misma de más de la mitad de los propietarios y cuotas, por lo que resulta prácticamente anecdótico que concurran a la asamblea la totalidad de los propietarios, lo que significa que la unanimidad viene prácticamente siempre obteniéndose por medio del voto presunto de los ausentes. 

En este marco normativo, cuando un propietario proponía la aprobación del cerramiento de su terraza, la instalación de un compresor de aire acondicionado o cualquier otra obra que pudiera afectar a la configuración estética del edificio, la aprobación se producía con el voto favorable de los propietarios presentes ( sin importar su porcentaje respecto del total de propietarios) y el voto presunto de los ausentes.

La nueva ley parece haber modificado de forma solapada el quorum necesario para la aprobación de este tipo de acuerdos, por cuanto ya no exige la unanimidad, sino que basta con la mayoría cualificada de 3/5 del total de propietarios.

La razón parece estar en la voluntad firme y decidida del legislador de reservar y restringir el requisito de la unanimidad únicamente para aquellos acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad ( Art. 17.6 LPH)

Sin embargo, las tremendas deficiencias en la redacción de la ley hace que este deseo del legislador pueda convertirse a la postre en la práctica imposibilidad de poder aprobar cualquier tipo de obra a favor de un propietario cuando ésta afecte a la estructura o fabrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas, según podría deducirse de la literalidad del Art. 10.3, apartado b), en relación con el Art. 17.8, ambos de la LPH.

Según este último artículo, no se computará como voto favorable o presunto el voto de los ausentes, cuando el acuerdo sobre "modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo"  

De una interpretación estricta de este precepto podría considerarse que la aprobación de un acuerdo de cerramiento de terraza privativa exige el voto a favor del 60% del total de los propietarios (3/5), pero con la particularidad que todos ellos tendrían que estar presentes o representados en la propia asamblea.

Si los redactores de la ley conocieran en la práctica el funcionamiento real de las comunidades de propietarios comprenderían que conseguir el 60% de propietarios presentes o representados en una asamblea puede resultar mucho más complicado que conseguir la unanimidad por medio del voto presunto. De hecho, en comunidades de segunda residencia, esta exigencia convertiría en imposible cualquier tipo de acuerdo en este sentido lo anecdótico de una comparecencia a asamblea en un porcentaje superior al 60% del total.

Parece lógico pensar que, aunque no quede claro que ha querido decir el legislador con dicha excepción a la regla general del voto presunto, conforme a los más elementales exigencias del sentido común, no debe entenderse que el legislador ha pretendido suprimir el voto presunto para este tipo de acuerdos de cerramiento de terrazas, máxime cuando ahora se exige para la aprobación del acuerdo la autorización administrativa aprobando dicho cerramiento.

El tiempo nos dirá cómo van interpretando nuestros tribunales estas aberraciones de la ley.

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