Sin duda el flex-living, y en particular, el senior living despiertan un gran apetito inversor en España. La situación de desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda genera gran interés inversor en el desarrollo de soluciones habitacionales tradicionales (build-to-sell o build-to-rent) y actualmente brillan las fórmulas de flex-living (ver respecto de la regulación del coliving).
Paralelamente a los desequilibrios entre oferta y demanda de vivienda, observamos la pirámide poblacional española, donde el 20% de la población es mayor de 65 años y se prevé que en 2033 supere el 26%. Ello hace que sean urgentes soluciones habitacionales específicas para seniors.
Distintas fórmulas de senior living en España
El senior living se configura como una fórmula de flex-living, destinada principalmente a domicilio permanente de personas independientes de más de 65 años (teóricamente aptos para personas desde 55 años, en la práctica habitados por mayores de 70-75 años). En estos complejos inmobiliarios se favorece un estilo de vida activo contando con una comunidad con la que compartir actividades en la medida que se desee.
Con ese objetivo los complejos senior living cuentan con gran número de elementos o zonas de uso común (i.e. restaurante, zonas ajardinadas, salas de esparcimiento y usos múltiples, equipamientos deportivos, de salud y bienestar,…). Cuentan además de con los servicios habituales en complejos inmobiliarios privados, con otros destinados específicamente orientados al residente senior (servicios de salud y cuidado personal específicos para mayores).
La mayor parte de los proyectos senior living, ejecutados o en desarrollo en España se ubican en zonas de costa (Andalucía, Alicante e islas), si bien existen proyectos situados en entornos urbanos (grandes capitales o sus proximidades).
El senior living como el coliving carece de regulación especifica en lo que a la relación contractual se refiere. Ello sin perjuicio de que algunas Comunidades Autónomas han regulado las viviendas colaborativas (cohousing) y que en algunos municipios existe normativas urbanísticas que en todo caso habrá que considerar al definir el proyecto y elaborar los contratos. Además, el residente es un consumidor y le aplicará la normativa estatal y autonómica de protección de consumidores (general y relacionada con inmuebles y/o vivienda).
Como regla general en el senior living existirá un propietario del inmueble (propiedad) que generalmente se limita a ser el tenedor o patrimonialista, que no explota el activo. El propietario patrimonialista no desea tener una relación jurídica con los residentes, solo obtener un flujo de ingresos (i.e. “renta garantizada” y en su caso una remuneración variable en función de los ingresos).
La dificultad estriba más en cómo regular la relación jurídica entre el residente y el flex-living, si bien ello puede afectar a la relación propietario-gestor
No se trata de una relación jurídica como la de quien ingresa en una residencia de mayores asistida (bien para personas dependientes o no), porque los residentes carecen de total independencia (aunque no exista declaración de dependencia) y el ingreso tiene un objetivo asistencial (i.e. puede ser voluntario o no), mientras que en el senior living se parte de una situación de independencia y el objetivo es el fomento de la misma. Con la perdida de independencia el residente en un senior living debe abandonarlo.
El senior living constituye el hogar permanente de la persona mayor coliver (hasta su muerte, la situación de dependencia o hasta que el residente lo desee). Por ello, la relación no es la del contrato de hospedaje propio de establecimientos hoteleros, ni un arrendamiento de temporada, pues el senior living es la residencia habitual del coliver. Tampoco se trata de un arrendamiento de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con regulación muy rígida y pensada para la vivienda tradicional, no flex. La aplicación de la LAU, que en gran medida es imperativa para las partes, llevaría a consecuencias indeseadas o ilegitimas (facultad de la propiedad a resolver el contrato trascurridos 7 años, régimen de incremento de renta, asunción de gastos, reformas,…).
Ello nos lleva a acudir a otras figuras del Derecho Civil español como el derecho de uso o habitación, que pueden constituirse inter vivos (no solo por via testamentaria), se pueden configurar como derecho real vitalicio e inscribible y permite gran autonomía entre las partes para convenir lo que se adecue más a sus circunstancias, incluida la protección de los derechos de sus residentes. Los proyectos de senior cohousing también pueden acudir a esta figura.
En definitiva, el éxito o la mayor rentabilidad de las inversiones en senior living depende entre otros factores, de una adecuada ordenación de la relación contractual entre las partes, considerando las particularidades de cada proyecto y en lo que respecta a la relación entre residente y gestor una adecuada regulación de cuestiones tales como la duración vitalicia y otras causas de desistimiento o resolución (i.e. dependencia), la condición de consumidor del residente, la remuneración por los servicios (pago por uso de algunos de ellos) o el sistema actualización de precios.
