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20/04/2024. 03:52:25

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Regulación del coliving (I): ¿necesidad de establecer una normativa contractual específica?

Abogada experta en proyectos de real-estate. Barriuso legal.

El ”coliving” se ha convertido en una alternativa residencial en constante crecimiento en los últimos años en España, no solo en Madrid y Barcelona sino también en otras capitales.

En esta fórmula residencial “compartida”, los usuarios cuentan con el uso privativo de una habitación (generalmente con baño) y comparten espacios comunes y actividades del inmueble con otros ocupantes con los cuales, generalmente, existen ciertas afinidades (i.e. estudiantes, jóvenes profesionales temporalmente desplazados a otra ciudad).

El sentimiento de comunidad y posibilidades de colaboración entre los usuarios, las dificultades de acceso a una vivienda en propiedad o alquiler, más número de personas “single”, el fenómeno de los nómadas digitales y en general la mayor movilidad de estudiantes y trabajadores, convierten al coliving en una formula residencial muy atractiva especialmente para perfiles jóvenes. Y los inversores nacionales y extranjeros están apostando por ello.

La relación jurídica entre el propietario o cedente del inmueble y el usuario no cuenta con normativa específica. Se asemeja a la figura del arrendamiento “temporal” sin que la relación jurídica sea exactamente tal (no se cede el uso de una vivienda), por lo que no está sujeta a la Ley de Arrendamiento Urbanos y tampoco no encaja en el derecho de habitación de los artículos 523 a 529 del Código Civil. El coliving no es un arrendamiento compartido o por habitaciones y se asemeja a los apartamentos turísticos, “apartahoteles” o a las residencias de estudiantes, pero sin ser lo mismo.

Por otro lado, el encaje jurídico en la normativa urbanística es complejo por la combinación de usos residenciales (vivienda) y terciarios (asimilables al uso hotelero). Con honrosas excepciones, el uso coliving no está previsto en la normativa urbanística, pues es muy reciente en España y la normativa urbanística “no ha tenido tiempo” de incorporarlo.

Pero tanto la ordenación de la relación entre usuarios y propietario del coliving no cuenta con normativa específica. Acogerse voluntariamente a la LAU no es conveniente para ninguna de las partes, pues no constituye una regulación adecuada ni suficiente.

Conviene considerar la escasa regulación de los contratos típicos más afines (i.e. hospedaje o cesión temporal de uso) y los preceptos que regulan el contrato de arrendamiento en el Código Civil (arts. 1.542 y ss.) y la jurisprudencia y doctrina en la materia. Pero en todo caso nos movemos en un ámbito donde rige la libertad de pacto (con pleno respeto a la normativa en materia de protección de los usuarios)

La falta de regulación específica de la relación jurídica entre propietario y coliver, a mi modesto entender no es un problema. La libertad de pacto, si supone un reto para los abogados que redactamos los contratos que regirán esa relación jurídica. La libertad de pacto es siempre riesgo y oportunidad. Oportunidad pues permite que la regulación se ajuste específicamente al proyecto inmobiliario concreto (i.e. espacios de uso privativo, servicios de valor añadido con que cuenta el concreto coliving). Y riesgo, porque a falta de normativa en la materia, lo que no contemplemos en el contrato probablemente no quedará resuelto por la ley pues la normativa referente a otras relaciones jurídicas similares, como hemos visto, es escasa, obsoleta y no es directamente aplicable (i.e. regulación del CC sobre hospedaje, o arrendamiento). Y los vacíos regulatorios pueden implicar conflicto entre las partes y/o ruptura de la relación, con costes económicos y de otra naturaleza.

Por tanto, la regulación contractual ha de ser muy clara y minuciosa, sin dejar cabida a la potencial aplicación por los tribunales de una normativa que no queramos que no sea aplicada, ni siquiera analógicamente (i.e. arrendamiento de temporada, subarrendamiento)

Es de especial importancia hacer una cuidadosa regulación de las normas de convivencia, especialmente por lo que respecta al uso de los espacios comunes y respeto a los otros usuarios, que es una de las cuestiones que puede generar más conflictos. En este sentido, es recomendable otorgar al gestor del coliving (que gestiona el coliving en representación del propietario) capacidad sancionadora, y prever la posibilidad de la resolución contractual por incumplimiento grave y/o reiterado – a juicio del gestor- de las normas de convivencia establecidas.

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