El Registrador de la Propiedad es la autoridad encargada de la asignación y revocación del número registro de alquiler (NRUA).
El número registro de alquiler es un código alfanumérico expedido por el Registrador de la Propiedad competente que, tras la oportuna calificación registral, asigna a cada inmueble o unidad del mismo que pretenda arrendarse de manera separada.
Esta materia se encuentra regulada por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que se ha dictado en desarrollo del Reglamento de la Unión Europea 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024 sobre la obligación de informar de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y la obtención de un “número único de arrendamiento”.
Están obligados a solicitar la expedición de este número registro todas aquellas personas físicas y jurídicas que deseen prestar un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración a cambio de remuneración a través de plataformas en línea, ya sea con carácter profesional o no, de forma regular o temporal. Quedan excluidos de esta obligación los hoteles y alojamientos similares (complejos hoteleros, apartoteles, moteles, albergues, campings y aparcamientos para caravanas). Con carácter voluntario, la persona titular de un derecho real que permita celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble puede también solicitar un número de registro para los alquileres de larga duración.
La obtención de este número será obligatoria a partir del 1 de julio de 2025, lo que significa que sin la asignación de este número registro no será posible ofertar el inmueble o la unidad separada en las plataformas en línea de alquileres de corta duración. Tampoco podrá comercializarse con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento del asignado. Es posible solicitar su expedición al Registro de la Propiedad desde el 2 de enero de 2025.
El formulario para su solicitud puede presentarse al Registro bien telemáticamente a través de la sede del Colegio de Registradores o bien de modo presencial en la oficina competente. En ella deben indicarse obligatoriamente todas las circunstancias que prevé el art. 9 del citado Real Decreto, que son:
- La dirección específica de la unidad, el Código Registral Único y su referencia catastral.
- El tipo de unidad, incluyendo si se trata de una finca completa, una habitación o en general una parte de una finca.
- Si la unidad se ofrece como una parte o la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora, o para otros fines.
- El número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en la unidad.
- La identificación de la categoría y tipos de arrendamiento para los que pretenda obtener un número de registro a alquiler de corta duración y si tiene finalidad turística o no.
- El título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable (licencia, autorización o declaración responsable).
- La declaración de que cuenta con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad.
Esta instancia debe ser firmada por el titular registral, su representante legal, apoderado, o persona legalmente autorizada. Una vez presentada se procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro, que recogerá la identificación de la categoría y el tipo designado por la persona interesada. Este código tendrá carácter provisional hasta que se produzca la calificación registral.
Toda la documentación será objeto de calificación por el Registrador en los quince días hábiles siguientes a su presentación. En particular, el Registrador comprobará el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en la normativa estatal, autonómica y local que resulte aplicable; y verificará el cumplimiento de los principios registrales de legitimación, de tracto sucesivo, especialidad así como los obstáculos que puedan surgir del registro.
Para la asignación de un número de registro a una unidad destinada a alquiler turístico que esté situada en territorio de derecho común, tras la reforma operada por la Disposición Final 4ª de la Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia cuya entrada en vigor se produjo el pasado 3 de abril, conforme los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los propietarios de viviendas situadas en un en régimen de propiedad horizontal que quieran realizar la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberán obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Esta aprobación requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Además, será necesario que no exista prohibición estatutaria.
Sin embargo, conforme la Disposición Adicional 2ª de la misma Ley de Propiedad Horizontal, el propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad con anterioridad al tres de abril y que esté acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en ella.
Esta autorización previa de la comunidad de propietarios tampoco será necesaria si la unidad para la que se solicita el número registro de alquiler con finalidad turística está situada en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal que radica en Cataluña. En este caso, el Registrador deberá verificar que no esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios el alquiler turístico conforme el artículo 553-11 del Libro V del Código Civil Catalán.
Una vez calificado positivamente, el número de registro de alquiler asignado provisionalmente tendrá carácter definitivo y se notificará fehacientemente al interesado. Con la intervención registral se evita que puedan ser ofertadas viviendas que no cumplan las condiciones previstas en la normativa de las distintas administraciones y da seguridad jurídica a todos los agentes intervinientes en el mercado del alquiler.
En caso de calificación negativa por parte del Registrador el interesado dispondrá de siete días hábiles contados desde su notificación para subsanar los defectos indicados en la nota de calificación. De no se subsanarse dentro de este plazo, se comunicará a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para que la Dirección General de Planificación y Evaluación dicte resolución ordenando a todas las plataformas en línea de alquiler de corta duración que tengan publicados anuncios relativos al número de registro asignado, para que lo eliminen o lo inhabiliten el acceso a él sin demora.
