El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de Junio, regula el expediente para la inscripción gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Cuando el titular manifieste que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de la finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
En este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues, tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria “la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.
Hemos de tener en cuenta los dos principales supuestos que pueden darse durante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en los que puedan justificarse la existencia de dudas de identidad.
- Oposición de propietarios colindantes. Como ha declarado el Centro Directivo, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de los titulares de fincas colindantes que han de ser notificados. Por ello, constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario podría producirse un supuesto de indefensión.
En el caso que nos ocupa, la DG ha destacado reiteradamente que, no estando ante uno de los supuestos de denegación automática en la tramitación del expediente, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los titulares colindantes notificados, el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas debe decidir motivadamente según su prudente arbitrio.
En el supuesto de oposición de los colindantes, el Centro Directivo, entre otras, en Resolución de 23 de febrero de 2023, ha manifestado la conveniencia de que las alegaciones formuladas vengan acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición a la inscripción de la representación gráfica. Respecto de este principio de prueba, lo razonable es entender que venga constituido por un dictamen pericial emitido por un profesional habilitado a tal efecto (Res. de 25 de octubre de 2017 o 27 de noviembre de 2018). En estos casos, el juicio registral de identidad efectuado por el registrador en su nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril de 2024. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como indicó la Res. de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas de identidad de la finca (R. 12 de julio de 2023), debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes.
a. Posible invasión de dominio público o de la georreferenciación registral de una finca colindante.
Con carácter previo hay que destacar que, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción. Y ello es así, porque no puede ser inscrita la misma georreferenciación que ahora ha sido objeto de presentación, sino otra distinta de la presentada. El terreno destinado a dominio público tiene el carácter de inalienable, imprescriptible e inembargable, por lo que está sustraído al tráfico jurídico inmobiliario, si no media desafectación del mismo al dominio público.
Como ha declarado la DG en diversas resoluciones, entre ellas la de 28 de julio de 2025, el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria. Para ello, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga. Hay que tener en cuenta que, dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley.
Lo esencial para entender correctamente denegada la inscripción es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral, por ello, el registrador en su calificación, ha de fundamentar adecuadamente sus dudas sobre una posible invasión de dominio público o de una base gráfica de una finca colindante.
De todo lo anteriormente expuesto se infiere que es al registrador al que corresponde fijar claramente esas dudas de identidad en su escrito de calificación pues no en vano, el legislador le ha atribuido esta facultad para que, a través del juicio de legalidad que éste realice, determine los supuestos que pueden suponer dudas de identidad por haberse producido una invasión del dominio público o de la georreferenciación registral de una finca colindante, valorando las posibles alegaciones de que puedan formular los propietarios de fincas colindantes y procediendo a practicar o no el asiento correspondiente según que dichas alegaciones hubieran sido o no estimadas.
