Desde principios de este siglo han sido desgraciadamente frecuentes situaciones de desprotección de personas que adquieren una vivienda construida con la pertinente licencia municipal y cumpliendo todos los requisitos (proyecto de un técnico visado por su colegio profesional, certificaciones de ese mismo técnico, licencia de ocupación, seguro decenal…). El adquirente es un tercero de buena fe que ha confiado, no solo en la apariencia de legalidad de los actos administrativos habilitantes, sino en la publicidad del Registro, en el que, previa la calificación realizada por el registrador, que ha debido controlar que se han cumplido todos esos requisitos de forma adecuada, se publica una finca con la configuración concreta que resulta de ese proceso de edificación al que nos hemos referido. Mientras tanto, al margen del Registro se ha ido desarrollando un procedimiento administrativo o judicial que ha concluido con la anulación de la licencia que sirvió de fundamento para construir la finca que ese tercero ha adquirido. Y entonces surge la gran pregunta: ¿se verá afectado ese tercero de buena fe por la resolución judicial que puede incluso puede implicar la demolición de su casa? La respuesta a esta pregunta, lamentablemente, es sí.
La Sala Tercera de nuestro Alto Tribunal fue perfilando una línea interpretativa que parte de la invocación de valores intocables, como la protección de la legalidad urbanística. En el altar de esos intereses generales no ha tenido inconveniente en sacrificar los concretos y tangibles derechos individuales de diferentes personas. Quizá este sea el mayor problema. Hemos olvidado que los derechos son siempre de titularidad individual. Existen principios generales que garantizan los concretos derechos de cada persona. En efecto, se puede hablar del principio general de respeto a la legalidad urbanística, que no es otra cosa que una aplicación específica del principio de legalidad que caracteriza a un estado de derecho. Pero cada ciudadano tiene derecho a que la ley se aplique en su totalidad, porque tanto respeto merece el plan de ordenación urbana de una ciudad, como el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Esta situación generó un importante malestar en determinados países de la Unión Europea, puesto que sus ciudadanos, que compraban viviendas en las costas españolas, se veían afectados por esta kafkiana situación. Por ello, el legislador ha ido introduciendo parches normativos para tratar de atenuar los perniciosos efectos que acabamos de describir. Así, el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, reformó la legislación urbanística con el fin de promover la constancia registral de los expedientes de disciplina urbanística y evitar de esta manera la desprotección de los terceros. Como se indicaba en su exposición de motivos: «se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional. Entre ellas, la anulación de licencias previamente concedidas, con la consecuencia última de la demolición, que terminan afectando a terceros adquirentes de buena fe que se ven desprotegidos a causa de actuaciones en las que no han sido parte, y que no siempre han estado exentas en su origen de supuestos de corrupción».
Con posterioridad, por medio de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, trató de buscar una solución indemnizatoria para dar satisfacción a las legítimas reclamaciones de los terceros de buena fe afectados. Así, introdujo un tercer apartado en el artículo 108 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa: «El Juez o Tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, exigirá, como condición previa a la demolición, y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe».
Todas estas medidas pueden compensar los daños económicos que sufren estos terceros, pero siguen evidenciando una quiebra absoluta de la seguridad jurídica, pues se imponen las consecuencias de una ilegalidad urbanística a quien ha actuado correctamente, confiando en todas las herramientas (singularmente, el Registro de la Propiedad) que el Estado ha dispuesto para garantizar la seguridad jurídica.
Por ello, son dignos de resaltar los últimos pronunciamientos judiciales que empiezan a tener en cuenta la titularidad registral, al menos de forma parcial. En este sentido, podemos citar la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo 728/2024, de 30 de abril, que parte de un reconocimiento alarmante: «Esta Sala es consciente de que en nuestro sistema jurídico-administrativo es perfectamente posible, de hecho, es habitual, que se ordene la demolición de una vivienda o edificación, bien por una Administración o bien por un órgano judicial contencioso-administrativo, sin dar audiencia en ningún momento a su legítimo propietario». A partir de ahí, entiende que es nulo el procedimiento en el que no se ha citado a los que eran titulares registrales de las fincas afectadas, a fin de que puedan comparecer y defender sus derechos.
Más recientemente, nuestro Tribunal Constitucional, en su Sentencia 8/2026, de 26 de enero, invocando la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, realiza una afirmación que sin duda va en la buena línea: «La protección proporcionada por la fe pública registral que se adquiere al acceder al registro de la propiedad a través de la inscripción de la adquisición de un bien inmueble debe extenderse a situaciones como la presente, en las que el derecho del tercer adquirente de buena fe se ve afectado por un proceso judicial al que no fue llamado y, por tanto, en el que no pudo defender su derecho».
Confiemos en que estos pequeños avances jurisprudenciales animen al legislador a solucionar definitivamente esta quiebra de nuestro sistema de seguridad jurídica y dar plena tutela a los terceros protegidos por la fe pública registral, de manera que no puedan, salvo casos extremos de orden público o de peligro físico, ejecutarse frente a ellos las resoluciones judiciales o administrativas que ordenen la demolición de sus viviendas por declaración de ilegalidad de las licencias que ampararon su construcción.
