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14/08/2022. 14:38:25

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¿Buena fe? Hasta en el ladrillo

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El Supremo ha resuelto el litigio que enfrentaba a dos sociedades vinculadas por un contrato de permuta de suelo por obra a edificar poniendo el acento en la buena fe contractual. Incluye Sentencia.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto el litigio que enfrentaba a dos sociedades vinculadas por un contrato de permuta de suelo por obra a edificar. Estimando el recurso de la actora y de su demanda, ha condenado a la demandada a otorgar acta de entrega-recepción del local comercial construido por aquella en los terrenos de ésta, por tratarse de una obligación que integraba el contenido del referido contrato de conformidad con la buena fe que ha de presidir las relaciones negociales y el principio de confianza recíproca.

Terreno edificable.

El conflicto trae causa de un negocio celebrado a mediados de 1998. En virtud del acuerdo suscrito bajo la denominación de compraventa, cesión o permuta, la entonces propietaria de un solar en Málaga aceptaba su cesión en propiedad a la contraparte a cambio de cincuenta millones de pesetas y del pleno dominio del local comercial que se ubicaría en la planta baja del edificio a construir por la cesionaria del suelo en el plazo de dos años.

Ejecutada y entregada la construcción prometida, la sociedad cesionaria del suelo requirió sin éxito a la contraparte para que otorgase acta de entrega-recepción del citado local. Formulada demanda con esa misma pretensión, a la misma se opuso la demandada con el argumento de que la constructora había incumplido sus obligaciones entregando un local distinto al pactado y con retraso, lo que a su vez justificaba su demanda reconvencional en reclamación de las pertinentes indemnizaciones por la demora y por la diferencia existente entre el valor del local convenido y el valor del verdaderamente recibido.

Planteada la contienda en dichos términos, el Juzgado desestimó la demanda por incumplimiento previo de la actora y estimó en parte la reconvención, accediendo a conceder una indemnización a la demandada-reconviniente por el retraso sufrido, aunque de menor cuantía que la solicitada. La sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial.

Tribunal Supremo

Ahora, la Sala Primera del Supremo da la razón a la demandante al considerar que, más allá de la literalidad de los términos de la escritura, el artículo 1258 CC es un precepto que posibilita la ‘heterointegración' del contrato completándolo con la exigencia de otras obligaciones que constituyen derivaciones necesarias o naturales de las pactadas, lo que implica que, en la interpretación del contrato en orden a conocer el contenido obligacional del mismo para las partes, ha de partirse pero no cabe quedarse únicamente en la voluntad común manifestada por los contratantes dentro de su ámbito de la autonomía de la voluntad contractual.

Dicho precepto, en palabras del Presidente de la Sala, el Magistrado Xiol, "se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas; supone una exigencia de coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y en el ámbito de los negocios; impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención del fin propuesto, comprendiendo las obligaciones que constituyan su lógico y necesario cumplimiento; no solo es complemento de lo convenido, sino que regula los efectos que durante la vigencia del pacto, puedan y deban producir determinados acaecimientos y la reacción ante los mismos; y, sobre todo, busca proteger la confianza".

La aplicación al caso de dicho precepto permite a la Sala concluir que la obligación de otorgar acta de entrega era perfectamente exigible conforme a la buena fe y la confianza generada por la sociedad demandada, dado que pese a recibir el local con retraso, no solo no rehusó la entrega sino que realizó diversos actos de posesión como la celebración de contratos de arrendamiento que tenían dicho local como objeto, tesitura en la que la ausencia de mención expresa en la escritura relativa al deber de otorgar dicho acta no podía tenerse como factor decisivo para excluir tal obligación de entre las que incumbían a la demandada, al derivar de modo implícito de la propia naturaleza del contrato, y de la buena fe objetiva que ha de presidir cualquier relación contractual a fin de posibilitar a la actora el disfrute de los beneficios inherentes a la posibilidad de acreditar documentalmente, incluso frente a terceros y a los efectos oportunos, que cumplió lo que era su obligación contractual esencial.

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