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16/08/2022. 17:18:28

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PRIMA LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOBRE LOS ESTATUTOS

Las comunidades de vecinos no son “territorio sin Ley”

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No es válida la autorización previa y genérica contenida en los estatutos para hacer obras en elementos comunes. Incluye sentencia.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto definitivamente el pleito que enfrentaba a dos comunidades de propietarios con varios de sus integrantes, a causa de obras en elementos comunes realizadas sin el consentimiento unánime exigido por la legislación vigente, pero sí autorizadas por los estatutos.

Un conjunto de casas.

Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la preferencia del Derecho necesario sobre el dispositivo.

La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: "Éstos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones".

En definitiva, la validez de una autorización previa y genérica contenida en los Estatutos de la Comunidad para realizar obras que afecten a elementos comunes, y que no exija una autorización unánime prestada por los copropietarios, es rechazada.

La sentencia comienza rechazando la existencia del interés casacional invocado en el recurso por supuesta oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala Primera, ya que las sentencias citadas por el recurrente para acreditar la necesaria contradicción que ha de existir entre la recurrida y la doctrina de la Sala Primera en realidad no se refieren a la misma situación fáctica que ha sido juzgada en este pleito, sino a la interpretación flexible de las exigencias normativas sobre obras en las que están afectados locales comerciales situados en bajos de edificios, o a obras imprescindibles para dar salida a elemento común o a la calle.

Tanto en primera instancia como en apelación se dio la razón a las comunidades demandantes, y se condenó al cierre del hueco abierto en la planta 6ª del edificio de una de ellas, al considerar las sentencias que la autorización estatutaria no resultaba suficiente para acometer obras en elementos comunes, habida cuenta de la existencia de normativa de carácter imperativo que exige consentimiento unánime de todos los propietarios para alterar los elementos comunes del edificio. Ahora el Supremo confirma este criterio.

Es por ello por lo que la sentencia del Supremo decide que decisión impugnada resulta plenamente conforme con la jurisprudencia de la Sala Primera, según la cual la exigencia de unanimidad para la realización de obras en elementos comunes (en este caso, la apertura de nuevo acceso a la vivienda mediante hueco abierto en el descansillo comunitario) es indisponible, al derivar de una norma de derecho imperativo, con la consecuencia de que la autorización estatutaria para hacer dicha obra resulta inútil, dado que ninguna disposición estatutaria puede ir en contra de las normas imperativas que rigen en materia de propiedad horizontal.

En definitiva, no es válida la autorización previa y genérica para realizar obras en elementos comunes contenida en los estatutos de la comunidad.

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