La Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso formulado por un inquilino contra la sentencia que declaró su desahucio por falta de pago de la renta pactada, aplicando la jurisprudencia según la cual, en supuestos de viviendas de protección oficial, en la determinación de la renta deben respetarse las normas sobre precios máximos de renta para esta clase de viviendas.
La acción de desahucio que dio origen al pleito fue rechazada por el Juzgado argumentando que la renta no estaba determinada. Esta conclusión no fue compartida por la Audiencia Provincial, que entendió que la renta había sido determinada por acuerdo de las partes al inicio del contrato en la suma de 660 euros y que, si bien el arrendatario no aceptó este importe al tiempo de intentarse su formalización por escrito, por ser superior al legalmente exigible para las VPO, tal circunstancia no privaba a la renta pactada de su condición de cierta y determinada en la cantidad inicial de 660 euros, de forma que, acreditado que el arrendatario no abonaba la totalidad del importe desde junio de 2003, procedía estimar íntegramente la demanda.
Ahora la Sala, en sentencia de la que es ponente su presidente, el magistrado Xiol Ríos, reitera su doctrina sobre los efectos que cabe atribuir a una cláusula contractual por la que se establezca una renta superior a la permitida administrativamente para las VPO. Según recuerda, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 sanciona con la nulidad civil los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa administrativa aplicable, lo que implica que, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, no resulta ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la referida norma.
Desglose de conceptos en la renta del inmueble
La Audiencia Provincial consideraba probado que cuando actor y demandado decidieron formalizar por escrito el contrato de arrendamiento verbal de la vivienda de protección oficial, propiedad de la parte actora, el arrendatario se negó a que el importe de la renta fuera el que hasta entonces había abonado, por ser muy superior al que debía fijarse en atención a la legislación reguladora de las viviendas de protección oficial.
Indicó el arrendatario que con arreglo a tal normativa el importe de la renta no podía ser superior a 450 euros. Pese a conocer estos argumentos, la parte arrendadora pretendió no alterar la cuantía de la renta desglosando el importe de la misma en varios conceptos: 450 euros de renta, respetando así los límites legales, y otros 210 euros en concepto de alquiler de muebles y enseres.
Tras negarse a ello el arrendatario, la parte arrendadora intentó acomodar el importe de la renta al RD 2960/1976, pero el arrendatario se opuso a hacer frente a los gastos de comunidad y a permitir la retirada de los muebles existentes en la vivienda.
Ante tal situación de hecho la arrendadora ejercitó la acción de desahucio por falta de pago, alegando que el arrendatario no le abonaba el importe total de la renta, importe que la Audiencia Provincial considera que es de 660 euros, conforme ambas partes convinieron libremente fijar. El impago de parte de esta cantidad sirvió de base a la Audiencia Provincial para estimar el desahucio por falta de pago.
En definitiva, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia del TS, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial. No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser estimada.
Decisión del Supremo
En consecuencia, dado que no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, una cláusula como la pactada es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento.
Por este motivo, dice la Sala que erró la Audiencia al considerar que el arrendatario incumplió su obligación de pago, desde el momento que no reparó que se trataba de una obligación y de una renta nula.
