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02/04/2023. 02:27:38

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Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos

Abogado y Catedrático de Derecho civil

Vicente Guilarte Gutiérrez

La reforma de la LAU, dilatadamente gestada en el tiempo, vio finalmente la luz mediante la Ley 4/2013 sobre la que básicamente se proyecta el Comentario que este libro acoge. El texto legal resultante introduce novedades aparentemente profundas, sin duda bienintencionadas, pero de las que generalizadamente se duda que sirvan al objetivo que, desde décadas, todos venimos escuchando de los responsables políticos de turno: el incremento porcentual de la residencia en alquiler frente a la detentada en propiedad.

Ciertamente el momento es propicio para acceder, por fin, a tal logro. Ninguna duda puede existir sobre el agotamiento del modelo anterior y sobre la natural proclividad, haciendo de la necesidad virtud, a encaminarnos hacia el inquilinato. El que la Ley ayude a ello es algo  discutible y que solo el paso del tiempo evidenciará. Más peligroso sería percibir que incluso perturba tal objetivo.

En este sentido la pretendida flexibilización del inquilinato a través del reenvío del contrato a la exclusiva voluntad de las partes, objetivo inicial de la ley, presenta ciertas contradicciones al contrastarla con la regulación aprobada y que quizás se tornen insalvables en función de la persistente literalidad del anterior art. 6, guardián de la imperatividad que, en favor del arrendatario, la legislación especial siempre ha atesorado.

Tampoco es pacífica la bondad normativa de lo que se denomina refuerzo de la seguridad jurídica -el legítimo anhelo por evitar cargas ocultas, de una parte, y de otra por la estabilidad de la posesión arrendaticia-perseguido a través de un nuevo diseño de la inscripción de los alquileres que, a mi juicio, resultará vana si no se refuerzan los incentivos que proporcionen a la inscripción un valor añadido del que hoy, evidentemente, no dispone. Ciertamente han de compartirse muchas de las críticas que generalizadamente ya se han efectuado a la regulación tabular si bien he de destacar que todas ellas se proyectan esencialmente sobre el contrato-tipo arrendaticio, es decir el modelo de inquilinato trianual diseñado por la Ley, para el que sin duda la inscripción no puede estar concebida. Quizás la inscripción se muestre útil cuando mejore la condición del arrendatario. Cuando éste no sea ya el último de los que se integran en la escala social de rentas pues fácilmente se identificaba hasta no hace mucho con quien no había conseguido ni tan siquiera ser un "hipotecado". De distinta manera la inscripción puede ser medida eficaz para la protección de quien como modelo estable, como opción residencial o negocial, elija el arrendamiento frente a la propiedad y busque la estabilidad de la opción elegida. Para ello parece obvio que tendrá que diluirse la exigencia de escritura pública en un ámbito en que no hay ninguna conciencia social de su utilidad -que el particular elija el nivel de protección de que quiere dotar a su contrato-y abaratarse los costos arancelarios.

La reforma reglamentaria que, para adecuar la inscripción de los arrendamientos a las previsiones de la nueva normativa viene exigida por la Disposición Final Segunda de la ley 4/2013, quizás ayude a ello.  Es oportunidad que, a mi juicio, no debe despreciarse.

En todo caso, frente a la generalizada y efectista crítica que ha sufrido la reforma, hemos pretendido con este comentario buscar la eficiencia hermenéutica de las normas aprobadas. No se trata tanto de evidenciar hipotéticas interpretaciones absurdas de las normas como de buscar las que determinen su utilidad. Lo otro, comúnmente realizado, era mucho más fácil.

Obviamente estas páginas tienen como precedente las reflexiones anteriormente efectuadas sobre la Ley de 1994 y que tuvieron reflejo editorial a través de la publicación actualizable que la Editorial mantiene sobre la legislación arrendaticia urbana. De esta manera, recogiendo cuanto allí se expresó -muy especialmente el complejo régimen transitorio que se incluye inalterado si bien el tiempo va privándole de virtualidad-hemos centrado el actual comentario no tanto en volver sobre lo que todos ya conocíamos, objeto de múltiples y amplios comentarios, como sobre las específicas y cuestionadas novedades legislativas que la Ley introduce.

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