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02/07/2022. 10:00:24

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La conciliación ante el registrador

registrador de la propiedad

Como dijera Thomas Hobbes en el Leviatán (1651), «el hombre es un lobo para el hombre», de manera que, aunque hayamos superado el inicial estado de naturaleza y hayamos decidido vivir en una sociedad civil organizada basada en derechos y obligaciones, es inevitable la presencia de controversias en las relaciones subjetivas. Patologías que podemos definir, siguiendo a Carnelutti, como «el conflicto de intereses calificado por la pretensión de uno de los interesados y por la resistencia del otro».

Para resolver dichos litigios, si acudimos a la letra de nuestro texto constitucional de 1978, parece que sólo podríamos acudir a la vía judicial, por cuanto nada se nos dice de los procedimientos alternativos de tipo extrajudicial de resolución de conflictos, aquellos que hoy día tienen una marcha imparable en la práctica, y que comúnmente se denominan ADR (Alternative Dispute Resolution). No obstante, nadie duda de que dichos procedimientos tienen acogida tanto en el genérico derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE), como en los más específicos derecho al libre desarrollo de la personalidad (art. 10 CE) o la autonomía de la voluntad de los particulares (art. 1255 CC).

Frente a la vía judicial o arbitral (donde concurre un tercero que resolverá la controversia), en la conciliación tenemos un procedimiento autocompositivo, por cuanto serán las propias partes quienes, con la ayuda de dicho tercero, podrán llegar a tal acuerdo.

Aunque ya contábamos en sede registral (de manera parcial) con alguna referencia a esta institución (la Ley 7/1998, 13 de abril, de Condiciones generales de la contratación, en su art. 13 contiene un «sometimiento a dictamen de conciliación»), la conciliación ante Registrador se encuentra regulada en el art. 103 bis LH, introducido por la Ley 15/2015, 2 de julio, de Jurisdicción voluntaria (DF 12ª). Ante lo escueto de la regulación legal, no quedará otra que acudir a la LJV o a la Ley de Mediación de 2012, en todo aquello que fuere compatible (Resolución de 27 de junio de 2019).

El procedimiento se regirá por los principios de imparcialidad, neutralidad, y confidencialidad propios de cualquier mediación, pudiendo, o no, terminar en un acuerdo total o parcial de las partes, siendo ambas posibilidades certificadas por el Registrador competente. Aunque hablemos de procedimiento, más que un verdadero acto procesal, nos encontramos ante un negocio jurídico particular, semejante a la transacción (STS de 5 de noviembre de 1976 y 31 de octubre de 1989), con la fuerza vinculante que ello conlleva (arts. 1091, 1258 CC).

Para que un Registrador pueda conciliar deberá ser competente territorial y objetivamente (Resolución 31 de enero de 2018): en cuanto a lo primero, por la circunscripción territorial (art. 1.2 LH); y en cuanto a lo segundo, por tener delante una controversia susceptible de generar un pleito judicial, que no suponga abuso de derecho o fraude de ley o procesal (art. 139 LJV), ni afecte a materias indisponibles (menores de edad…) o a cuestiones reguladas en la Ley Concursal, incluso aunque no se trate de un acto o hecho inscribible. Sin olvidar que si el Registrador competente no admite la solicitud de conciliación, ello podrá ser impugnado mediante recurso gubernativo ante la DGSJFP (Resolución 24 de julio de 2019).

Son múltiples y variados los supuestos prácticos que podemos imaginar como idóneos para una conciliación ante Registrador. Sirvan como botones de muestra los siguientes:

  • Conflictos vecinales entre diferentes propietarios de un edificio dividido horizontalmente;
  • Interpretación de cláusulas oscuras de un contrato;
  • Posible existencia de cláusula suelo en un préstamo hipotecario;
  • Controversias con el promotor inmobiliario por la existencia de desperfectos en el piso recién adquirido;
  • Separación de un socio de una sociedad mercantil.

La doble condición del Registrador como funcionario público dotado de facultad certificante o fe pública, y como profesional del Derecho, ofrece al particular el debido asesoramiento, comprensión y especialización en la materia, que se puede traducir en una ágil y flexible resolución al conflicto, frente a la lentitud, rigidez y coste económico de un proceso judicial (aquella maldición gitana de «tengas pleitos y los ganes»).

Una de las virtudes terapéuticas que se asocian a la mediación-conciliación es ser un método caracterizado por ofrecer un resultado Win-Win (siempre que se llegue a un acuerdo, claro está). Porque cuando la disputa ha llegado a los tribunales de justicia, uno ganará y otro perderá, según la fuerza de sus títulos y derechos, pero el conflicto personal subyacente subsistirá, lo cual es especialmente grave si hay una relación permanente entre los sujetos afectados (como pudiera ser una relación de vecindad).

Cuando hablamos de conciliación nos estamos refiriendo a una mediación cualificada. Mediación porque tanto la Directiva 2008/52 como la Ley 5/2012, 6 de julio, de Mediación en asuntos civiles y mercantiles extienden su regulación a cualquier procedimiento voluntario de resolución de controversias «sea cual sea su nombre o denominación». Y es cualificada en un doble sentido: tanto por el sujeto actuante (Letrado de la Administración de Justicia, Notario, Registrador), como por el documento formal en que se plasma el posible acuerdo (decreto, escritura pública, certificación). La LJV parte del principio de alternatividad, por lo que deja en manos de los particulares afectados acudir a una u otra vía, produciendo todos ellos los mismos efectos, como puede ser la creación de un título público directamente inscribible en el RP o RM (arts. 1216 CC, 3 LH, 317 LEC).

Obviamente, si estamos ante una controversia cuyo acuerdo fuera inscribible en el RP o RM, la conciliación registral aporta un innegable valor añadido: gracias a la intervención del Registrador, será poco probable que posteriormente al ejercer el control de legalidad (calificación) de tal acuerdo, se encuentren defectos u obstáculos que impidan su inscripción, ya que en tal caso se lo habría advertido en las sesiones conjuntas o individuales (caucus) que hubiese mantenido previamente con las partes.

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