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07/12/2022. 17:47:44

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La hora de la socialdemocracia: ¿hacia un nuevo sistema de seguridad jurídica preventiva?

Registrador de la Propiedad

Artículo tomado de la revista Registradores

Pedro Fandos

El pasado verano, el Consejo de Ministros adopto un paquete de medidas para luchar contra la crisis económica, que por lo que al sistema de seguridad jurídica preventiva se refiere, junto con una rebaja arancelaria de un 20% de promedio, proponía una reforma del sistema de seguridad jurídica preventiva, que evitara solapamientos y dualidad de funciones entre los distintos operadores jurídicos, principalmente notarios y registradores.

Por otra parte, la crisis financiera ha llevado a los países más desarrollados ha fijar una reunión para fijar las bases de un nuevo modelo de desarrollo económico y a nuestro Presidente del Gobierno, José Luís Rodríguez Zapatero a declarar que es la hora de la socialdemocracia. Tal declaración, acertada en cuanto al diagnóstico, requiere medidas para no quedar en una mera declaración de intenciones. El Presidente parece referirse a la necesidad de reforzar y dotar al modelo de desarrollo económico de sistemas de control, eficaces e independientes, que purguen el mercado de las malas prácticas. Pero la línea legislativa seguida en los últimos años, con gobiernos de distinto signo político, se ha caracterizado por un relajamiento del control ante la expansión económica, propio de una política liberal, así lo demuestra Leyes como  la 41/2007, que introduce en nuestro sistema nuevas figuras hipotecarias, que debilitan la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito, en las que se  sujeta la finca y al propio prestatario, dificultando el libre tráfico de las fincas gravadas, y que han sido escasamente utilizadas en la práctica; además ha intentado excluir determinadas cláusulas hipotecarias del control de la calificación registral; aunque tiene una parte positiva en la medida que ha fomentado las modificaciones y subrogaciones de hipoteca que están ayudando a rebajar la morosidad.

Del mismo modo, la entrega  a las entidades bancarias, sin los debidos controles, de una cantidad equivalente al 15 % del producto interior bruto para reactivar el sistema financiero, puede producir situaciones de competencia desleal entre las entidades crediticias que los reciben y las que no las reciben precisamente por haber sido más diligentes en calibrar el riesgo de sus operaciones,  la cual podría no ser bien entendida por los ciudadanos. El control y la transparencia deben presidir esta actuación, pues los ciudadanos tenemos derecho a saber que el destino del dinero público y quien no ha sido diligente en el desempeño de sus negocios, para que dicha actuación no se ampare en el secreto que le permita volver a reincidir en ella, sin que ello signifique "estigmatizar" a algunas entidades crediticias, sino purgar el sistema de las malas prácticas.

En materia de seguridad jurídica preventiva, la "socialdemocracia" llegó en el año 1861. El sistema español basado en dos pilares fundamentales, cuales son los Notarios y los Registradores de la Propiedad, ha funcionado con éxito desde entonces, si nos basamos en un análisis comparativo de los costes de transacción y movilización del crédito territorial en España, con relación al resto de países de nuestro entorno. Y ello porque un sistema de seguridad jurídica preventiva eficaz es también un instrumento de desarrollo económico, pues la inversión requiere seguridad, a un precio medio y en escaso período de tiempo. Las experiencias de los países de nuestro entorno tienen unos costes de transacción más elevados, en general, porque el sistema no presta seguridad jurídica por si mismo, sino que ha de acudir a elementos externos a la Administración institucional para conseguirla, con las consecuencias apuntadas.

En nuestro sistema actual, el Notario al adecuar a la legalidad las aspiraciones de las partes en el negocio jurídico, presta una importante tarea de asesoramiento e ingeniería jurídica a sus clientes. La calificación registral controla la legalidad del negocio jurídico respecto a los terceros, no intervinientes en el mismo, pero cumple otra misión, que muchas veces se olvida, cual es evitar la presión que, en ocasiones, las partes con una posición más fuerte económicamente en el negocio jurídico, pueden llegar a ejercer sobre el Notario con el que mantienen una relación comercial habitual. Negar esta posibilidad es negar la realidad, sin que ello suponga poner en duda la profesionalidad del Notario, el cual puede otorgar el documento público con una serie de advertencias legales, con la tranquilidad de saber que cuando lleguen al Registro serán objeto de una calificación negativa. El equilibrio de fuerzas entre ambos operadores jurídicos ha sido la base del éxito de nuestro sistema. Si una de las partes invade el campo de actuación de la otra ese equilibrio se rompe, y sobreviene la inseguridad jurídica.

La reforma del sistema de seguridad jurídica preventiva debe hacerse desde un punto de vista riguroso y científico, pero siendo legítima cualquier opción por la que se decante el Gobierno, unas son mejores que las otras. La supresión del control independiente abona el campo para la introducción en España de los seguros de títulos, con el consiguiente incremento de costes, pues un Registro funcionarializado, mediante su adscripción al Catastro, lejos de responder a un criterio "socialdemócrata", ya no garantizaría la seguridad jurídica y significaría el estancamiento de nuestro tráfico jurídico inmobiliario, perteneciente al Derecho Privado y no al Público y  basado en una especialización de las funciones de cada uno de los operadores jurídicos, el Notario que dando fe publica, produciendo títulos de calidad que acceden al Registro de la Propiedad; El Registro de la propiedad controlando la seguridad jurídica al tráfico jurídico inmobiliario, con la más eficiente informatización de sus archivos, y prestando nuevos servicios, como el de creación de un sistema de bases gráficas de las fincas registrales que ayude a coordinarla con la parcela catastral, como realidades diferentes; y al Catastro la de continuar definiendo toda la riqueza del territorio nacional, con vocación de universalidad, para la más justa tributación territorial de los inmuebles y para la producción de unos efectos jurídicos cuando se asigne la titularidad de parcelas catastrales no inscritas, sin que pueda asumir competencias en el control de la seguridad del tráfico jurídico, ni en la publicidad con efectos jurídicos. La reforma del mismo debe ir orientada a mejorar su eficiencia con la dotación de la más moderna infraestructura tecnológica que mejore los cauces de comunicación entre estos operadores jurídicos, reduzca los tiempos, facilite las gestiones y disminuya los costes para el ciudadano, delimitando las funciones de cada cuerpo y garantizando el equilibrio de fuerzas en aras de la seguridad e interés general y de la función social que el derecho de propiedad puede cumplir, de la que su mejor garante en nuestro país es el Registro de la Propiedad, según el criterio socialdemócrata y de control a que aspira el Presidente.

Las presiones no pueden hacer perder la perspectiva al Gobierno de que una reforma mal planteada producirá  consecuencias negativas. La independencia debe ser la característica común de los órganos de control, y entre ellos de la calificación registral, que es como una especie de auditoria de las transacciones inmobiliarias a la que se someten voluntariamente las partes, para acceder a la seguridad jurídica que el tráfico jurídico demanda. La prestación de esta función por un órgano dependiente de las partes, supondría el fin de la independencia. Es como si pretendiéramos que el auditor de cuentas de una sociedad anónima fuera empleado de la empresa que tiene que auditar. ¿No dudaríamos de la exactitud de la misma?

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