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03/02/2023. 07:20:29

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La nueva reforma de la ley de arrendamientos

Licenciado en Derecho

Ramiro Navarro

arrendamientos Sin perjuicio del contenido de la nueva reforma, cuyo análisis habrá de ser objeto de un análisis detallado una vez aprobada, no cabe olvidar que el fantasma de los destrozos sigue en la mente del propietario. Hasta que no se garantice una seguridad efectiva con la que los propietarios puedan recuperar sus viviendas en perfecto estado, así como recuperar sus rentas impagadas, éstos seguirán siendo contrarios a colocar su piso en el mercado del alquiler.

La difícil situación económica actual causada por la profunda crisis existente desde 2008 ha generado la necesidad de una nueva reforma de la legislación arrendaticia, recientemente anunciada por el Ejecutivo, para agilizar el mercado de alquiler.

La finalidad principal que busca la nueva reforma es la dinamización y flexibilización del mercado de la vivienda en alquiler para sacar al mercado los tres millones de viviendas cerradas y desocupadas e incentivar el sector, reduciendo para ello, las vinculaciones legales para priorizar la voluntad de las partes frente a las obligaciones legales

La primera medida y principal consiste en la reducción de cinco a tres años el período obligatorio del contrato de alquiler de una vivienda, mientras que la prórroga tácita, es decir, la prolongación automática del contrato cuando caduca, bajará de tres a un año.

Con la nueva normativa, el inquilino podrá dejar la vivienda tan sólo avisando con un mes de antelación, mientras que hasta ahora debía hacerlo con dos meses de plazo si el contrato era de más de cinco años o pagar una indemnización, fijada por ley, si era de duración inferior a cinco años. De la misma forma, el arrendador del piso podrá recuperarlo como vivienda habitual con sólo un mes de preaviso y sin pactarlo en el contrato.

Sin embargo, y a pesar de que una de las finalidades de la nueva reforma es dotar de más seguridad de la figura del arrendatario y arrendador y abogar por la libre negociación, entiendo que no tiene sentido limitar el tiempo del contrato si luego se posibilita la rescisión del mismo en cualquier momento.

Otra de las medidas derivadas de la voluntad de las partes, es la posibilidad de que las partes puedan pactar la actualización del precio del alquiler, en lugar de actualizarse automáticamente con el Índice de Precios al Consumo (IPC), como hasta ahora.

De igual manera, se produce también una agilización de los desahucios; siempre que quede pactado por las partes, solo se necesitará un requerimiento notarial o judicial previo con la posibilidad del inquilino de frenar el procedimiento de desahucio hasta el final abonando las cantidades pendientes, mientras que ahora dispone de diez días para pagar. De igual manera, se produce también una agilización de los desahucios; siempre que quede pactado por las partes, solo se necesitará un requerimiento notarial o judicial previo con la posibilidad del inquilino de frenar el procedimiento de desahucio hasta el final abonando las cantidades pendientes, mientras que ahora dispone de diez días para pagar.

También se modifica el hecho de que la composición de la comisión judicial destinada a realizar el lanzamiento de la vivienda estará formada con un funcionario solamente. Estas medidas de agilización seguro que producen un efecto positivo en los mercados del alquiler; a pesar de ello, estas medidas deberían venir acompañadas de una mayor dotación, tanto personal, como en número de juzgados para poder llevarse a cabo los procedimientos de desahucios.

Finalmente, el anteproyecto introduce mejoras fiscales una reducción del 70% en la tributación por IRPF, frente al 60% actual. En este sentido, sería necesario un desarrollo normativo que incentive fiscalmente aún más a los inquilinos y proteja jurídicamente a los propietarios, ya que el propietario particular que tiene una vivienda susceptible de ser alquilada no ve respuesta a sus necesidades.

Sin perjuicio del contenido de la nueva reforma, cuyo análisis habrá de ser objeto de un análisis detallado una vez aprobada, no cabe olvidar que el fantasma de los destrozos sigue en la mente del propietario. Hasta que no se garantice una seguridad efectiva con la que los propietarios puedan recuperar sus viviendas en perfecto estado, así como recuperar sus rentas impagadas, éstos seguirán siendo contrarios a colocar su piso en el mercado del alquiler.

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