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09/12/2022. 23:18:30

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La seguridad jurídica en los arrendamientos urbanos

Secretario General de AEADE (Asociación Europea de Arbitraje)

Javier Íscar de Hoyos

En las últimas fechas son muchas las voces que se alzan reclamando seguridad jurídica en los arrendamientos urbanos y se tiende a desviar el verdadero significado de ésta para darle un contenido “pro-arrendador”, cuando, realmente, la terminología está relacionada con los conceptos de orden y de derecho inherentes a todos los ciudadanos.

La seguridad jurídica como realidad social y de convivencia forma parte de la educación histórica y de la doctrina. En la medida en que los ciudadanos tienen conciencia de los derechos humanos, éstos comienzan a exigir a la autoridad pública el respeto y la garantía de los mismos. Primero nace la acepción de seguridad jurídica como garantía del ejercicio del poder institucionalizado en el Estado, que implica el desarrollo de normas y leyes que configuran la seguridad jurídica que emana y es elemento esencial de éste. Después, la consecuencia más evidente: la seguridad jurídica como garantía del ejercicio efectivo de los derechos de los ciudadanos, donde todos los ciudadanos deben ser iguales ante la Ley y tienen el derecho a la tutela judicial efectiva.

Pero, ¿qué, quién o quiénes deben velar para que esa seguridad jurídica esté intacta y no se menoscaben los derechos? En concreto, al hablar de los arrendamientos urbanos, la seguridad jurídica debe analizarse desde el punto de vista del arrendador y desde el punto de vista del arrendatario. Un arrendador, cuando el arrendatario incumple el contrato de arrendamiento, debe acudir a los procedimientos que el Estado de Derecho tiene conferidos para que las consecuencias de ese incumplimiento sean poco gravosas, en concreto, el ciudadano busca seguridad jurídica asociada a Tiempo y seguridad jurídica asociada a Coste.

En España, a pesar de que tenemos un cuerpo judicial excelente con grandes profesionales, el sistema judicial no ofrece garantías a los arrendadores que sufren un conflicto arrendaticio y son mayoría los procedimientos que se eternizan por cuestiones puramente formales o ajenas a la propia relación contractual. Que un desahucio por falta de pago se alargue más de uno ó dos años por errores del "sistema" hace que el ciudadano, que ha confiado sus problemas a la seguridad jurídica del mismo, se llene de dudas y busque soluciones. Además, no sirve de nada que el sistema judicial sea gratuito cuando el acceso al mismo tiene un coste elevado.

Por esta razón, nacen herramientas alternativas al proceso estatal, como el arbitraje, que ofrece a las partes, tanto a arrendador como a inquilino algo que, de momento, no está al alcance del "sistema": la justicia rápida. No olvidemos que para que se haga justicia, el ciudadano está en su derecho de exigir que ésta sea la adecuada en tiempos y en costes.

Igual sucede con los arrendatarios, ¿cuántas veces un inquilino opta por abandonar el inmueble por no compensarle que le den la razón en dos años? ¿En qué situación debe vivir esos dos años cuando el conflicto afecta a la habitabilidad del inmueble? El arbitraje se convierte en un bálsamo, simplemente porque da o quita la razón rápidamente. Pero, ¿es válido el arbitraje de equidad para resolver un contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas? Evidentemente no, porque la equidad en este tipo de contratos incide negativamente en la seguridad jurídica. Desgraciadamente, proliferan Cortes de Arbitraje que ofrecen el arbitraje de equidad como solución y panacea a los conflictos arrendaticios y al ser de equidad se convierte en lo contrario, fuente de problemas con graves consecuencias para arrendador y arrendatario.

Por tanto, se debe resaltar que la relación arrendaticia es una materia muy delicada de nuestro ordenamiento, en la que la regulación, en materia de vivienda, es de carácter imperativo para proteger los derechos del arrendatario de vivienda (artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); de modo que no sólo nos encontramos ante una regulación minuciosa de los derechos y obligaciones de las partes y de las demás circunstancias atinentes a la relación negocial, sino que la propia ley considera nulas las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario, las normas, salvo los casos en que la propia norma lo autorice expresamente.

También el ordenamiento procesal contiene unas normas imperativas que pueden considerarse de orden público cuando se pretende la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio del demandado por falta de pago de la renta, como es el derecho de enervación de la acción (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), entre otros.

Todo ello hace que la equidad haya sido rechazada no sólo por la doctrina sino también por resoluciones de los Juzgados de 1ª Instancia y de las Audiencias Provinciales, entre las que destacamos el auto de 22 de enero de 2008 de la Sección 21ª de la A.P. Madrid, en, (RECURSO DE APELACIÓN 504/2007) que dice: "No se trata, evidentemente, que toda relación jurídica sujeta en mayor o menor parte a una normativa de carácter imperativo haya de considerarse no disponible para las partes y por tanto no susceptible de arbitraje, pero lo que sí es relevante es que ante una relación jurídica como la contemplada, sujeta a una fuerte normativa de carácter imperativo en protección de los derechos del arrendatario, lo que no es posible, pues no cae en el poder de disposición de las partes, es establecer un arbitraje de equidad, que permita obviar la regulación sustantiva de carácter imperativo; conclusión reafirmada cuando contemplemos las disposiciones imperativas de carácter procesal, también incompatibles con un arbitraje de equidad".

El arbitraje en derecho, en cambio, está dando respuesta a las necesidades de los propietarios e inquilinos y está siendo una herramienta de unión donde las propias administraciones públicas lo recomiendan como medida de fomento del alquiler en miles de contratos de arrendamiento.

La seguridad jurídica no debe ser solamente una idea, sino que debe respetarse y subrayarse al ponerla en práctica. La responsabilidad del legislador de prever que no se vulneren ni mengüen derechos de los ciudadanos debe respaldarse con un buen servicio de la Administración de Justicia, en la que incluimos, como equivalente jurisdiccional, al arbitraje. Esta premisa cobra más importancia en las relaciones arrendaticias, donde la aplicación del derecho y la celeridad deben respetarse siempre.

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