En el tráfico inmobiliario actual cada vez es más frecuente la celebración de negocios jurídicos que antaño eran poco utilizados, pero que ahora se han convertido en una práctica más viva en el tráfico jurídico. En contraposición a los actos jurídicos mortis causa que transmiten un derecho de usufructo, como sería por título de herencia o legado (que quizá nos resulten más familiares como el usufructo vitalicio del cónyuge viudo) nos centraremos, concretamente, en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la nuda propiedad por actos inter vivos en dos modalidades principalmente: a título oneroso mediante la compraventa o a título gratuito a través de la donación de la misma, al constituirse el usufructo sobre un bien.
¿QUÉ ES LA NUDA PROPIEDAD Y QUÉ ES EL USUFRUCTO?
Realmente la nuda propiedad tiene poco de novedoso, su existencia va intrínsicamente ligada al usufructo, regulado extensamente en nuestro Código Civil desde su primera redacción, en los artículos 467 a 522 del mismo. El pleno dominio es susceptible de desdoblarse en:
- Por un lado, el derecho de usufructo que atribuye a su titular el derecho a usar y disfrutar de un bien con obligación a su vez de conservarlo;
- y por otro lado, la nuda propiedad, que confiere la titularidad del bien al nudo propietario a excepción de las facultades de uso y disfrute que corresponden al usufructuario.
Esta escisión es temporal, como luego veremos. Cuando se constituye el usufructo, se produce el desdoblamiento que hemos visto. Cuando se produce la extinción del usufructo (ya sea por el transcurso del tiempo cuando se trata de un usufructo temporal o por el fallecimiento del usufructuario cuando sea vitalicio) el nudo propietario consolida su titularidad sobre el bien y deviene titular del pleno dominio. En definitiva, el usufructo es una situación jurídica que no podrá ser perpetua. Por lo tanto, la titularidad del nudo propietario tarde o temprano desembocará en una titularidad del pleno dominio. En cuanto a su naturaleza, no existe unanimidad doctrinal sobre si debe considerarse propiamente como un derecho real o como una situación de dominio desmembrado (véanse las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de diciembre de 2011 o la de 21 de diciembre de 2011). Sin embargo, la Resolución de 3 de abril de 2017 lo considera como un derecho real en cosa ajena que además conlleva su posesión.
TITULARIDAD DEL USUFRUCTO Y DURACIÓN
Pueden ser titulares del derecho de usufructo las personas físicas, ya sean una o varias, de manera simultánea y sucesiva. Puede serlo una persona casada y adquirirlo con carácter privativo o ganancial con sus particularidades y cabe también que el titular del usufructo sea una persona jurídica.
En cuanto a su duración, teniendo en cuenta que el usufructo debe ser temporal, al gozar las personas jurídicas de cierta perpetuidad, el artículo 515 del código civil prevé un plazo máximo de duración de 30 años, por lo que podría siempre ser cancelado una vez transcurrido el plazo. Ahora bien, este límite se referiría a las adquisiciones originarias y no derivativas. Es decir, si se hubiera constituido en favor de una persona física por un plazo superior, por ejemplo, 40 años, y luego se hubiera transmitido a una persona jurídica, no quedaría limitada a 30 años por ello la duración del usufructo. Su duración seguiría siendo de 40 años. Igualmente, si el usufructuario fallece poco después de transmitir su derecho de usufructo a un tercero, se extinguiría el usufructo con el fallecimiento del usufructuario transmitente, ya que la duración del usufructo vitalicio depende de la duración de la vida del usufructuario primitivo, y no del tercero al que ha sido cedido o transmitido (salvo que otra cosa se hubiera pactado al constituirse el derecho). Si quien falleciera es el adquirente, el usufructo formaría parte de su herencia, si el primer usufructuario todavía no ha fallecido.
TRANSMISIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD VIA COMPRAVENTA
Una solución muy utilizada en la actualidad consiste en que el titular del pleno dominio vende la nuda propiedad de aquellos bienes inmuebles de los que quiere seguir manteniendo su uso y disfrute, reservándose el usufructo por un tiempo determinado o durante toda su vida, según se constituya con carácter temporal o vitalicio. Esta opción está siendo utilizada por algunas personas mayores que buscan conseguir dinero líquido para atender a sus necesidades, sin perder la posibilidad de seguir disfrutando de su propia vivienda. Este derecho de usufructo se valoraría atendiendo a la edad de los usufructuarios, en caso de ser vitalicio, o atendiendo a su duración, si fuera temporal, obteniendo así una contraprestación por la transmisión, pero sin privarles del disfrute de los mismos. Debe tenerse en cuenta que el disfrute abarca no sólo su utilización directa sino también el rendimiento económico que los bienes pueden producir por ejemplo a través de su arrendamiento. Se trata de una figura que aporta ventajas para ambas partes: para el usufructuario que continúa disfrutando de sus bienes inmuebles y obtiene dicha contraprestación, y también para el nudo propietario que devendrá propietario definitivo en un futuro a cambio de un precio más reducido del que hubiera pagado si hubiera adquirido el pleno dominio, pudiendo utilizarse como una modalidad de inversión a largo plazo.
TRANSMISIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD VIA DONACIÓN
Otra de las modalidades que son comunes en la práctica jurídica consistiría en la donación de la nuda propiedad en favor de los hijos, nietos o de los que serían los futuros herederos, o también en favor de terceros. Es posible transmitir en la actualidad la nuda propiedad, y cuando fallezca el usufructuario, el nudo propietario no necesitará otorgar escritura pública de partición hereditaria con los demás interesados en la herencia del usufructuario, ni formaría parte de la comunidad hereditaria para consolidar su titularidad sobre dicho bien, sino que podrá solicitar directamente el reflejo de dicha consolidación en el Registro de la Propiedad como veremos a continuación. Es de destacar que no podemos tampoco considerarlo como un pacto sucesorio sobre una herencia futura, no admitido en nuestro derecho común en virtud del artículo 1271.2 del Código Civil, si se constituye sobre bienes concretos y determinados, y al referirse estas limitaciones siempre a la universalidad de la herencia (Véase Resolución de 14 de junio de 2012).
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
- Para constituir e inscribir en el Registro de la Propiedad el derecho de usufructo sobre bienes inmuebles o derechos reales será necesario el otorgamiento de escritura pública ante notario, tanto si se realiza a título oneroso o gratuito, de conformidad con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
- Sin embargo, posteriormente para hacer constar en el Registro de la Propiedad la consolidación del usufructo ya extinguido con la nuda propiedad bastará con la simple solicitud del interesado en instancia privada si el usufructo es temporal, de conformidad con el artículo 513 del Código civil; 79, 82 de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario (véase además la Resolución de 9 de diciembre de 2003). Si se trata de un usufructo vitalicio a la instancia privada deberá acompañarse el certificado de defunción del usufructuario fallecido, no exigiéndose por tanto grandes formalidades en esta segunda fase, como ya hemos adelantado anteriormente. Esto es porque el certificado de defunción va a ser el título necesario para reflejar la consolidación en los asientos del Registro, solicitándose a través de dicha instancia privada sin necesidad de prestar un nuevo consentimiento en documento público. Véase además el artículo 81 de la Ley del Registro Civil. Tampoco va a ser necesario que sea solicitada la cancelación por todos los nudo propietarios en el caso de haber varios, ya que, solicitada la cancelación del usufructo por uno solo de ellos, bastaría para hacer constar en el Registro de la Propiedad la consiguiente consolidación con la nuda propiedad, al operar por ministerio de la ley y estar dicha consolidación predeterminada ya desde el momento que se constituyó el usufructo. Así lo recalca la Resolución de 6 de febrero de 2012.
Sin perjuicio, claro está, tanto en la constitución como en la extinción, de la necesidad de acreditar la liquidación de los impuestos correspondientes según su modalidad, como en todo acto susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.
