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10/12/2022. 06:23:10

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Las nuevas hipotecas globales o hipotecas flotantes

abogada de Uría Menéndez

Cristina Arias
abogada de Uría Menéndez

En este artículo se analiza la novedosa regulación de las hipotecas globales establecida por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de 2007, en la que se reforma el mercado hipotecario.

Cristina Arias Portaceli

Las hipotecas de máximo, esto es, aquellas hipotecas que se constituyen para asegurar obligaciones de cuantía indeterminada en el momento de su creación, han sido, hasta la fecha, instrumentos de garantía utilizados con frecuencia en el mercado hipotecario.

En la práctica, las hipotecas de máximo venían constituyéndose en garantía, entre otras, de obligaciones derivadas de cuentas corrientes de crédito. Sin embargo, de conformidad con el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado, a la luz de los principios de nuestro ordenamiento hipotecario de especialidad, determinación y accesoriedad, las hipotecas de máximo sólo podían constituirse en garantía de una única obligación.

Pese a la indudable utilidad de la figura de la hipoteca de máximo en las operaciones complejas de financiación, la práctica financiera venía reclamando la regulación de una figura más flexible, ya existente en otros ordenamientos jurídicos, que permitiera la constitución de una única hipoteca de máximo que garantizase varias y muy diversas relaciones jurídicas existentes entre un deudor y un mismo acreedor hipotecario.

La anterior reclamación ha sido atendida por nuestro legislador y, en la actualidad,  a raíz de la publicación de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (publicada en el Boletín Oficial del Estado del 8 de diciembre de 2007), ya es posible la constitución de la conocida como hipoteca global, hipoteca flotante o "floating mortgage", si utilizamos terminología anglosajona.

La hipoteca global es la hipoteca de máximo en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes o futuras, sin necesidad de pacto novatorio, y ha sido introducida en nuestro ordenamiento por el nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. A tenor de dicho artículo, las hipotecas flotantes pueden constituirse exclusivamente en favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, esto es: (i) los bancos y algunas entidades oficiales de crédito, (ii) las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros; (iii) las cooperativas de crédito; y (iv) los establecimientos financieros de crédito). En la escritura de constitución de la nueva hipoteca flotante y en la inscripción de la misma se debe especificar:

  • su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas;
  • la cantidad máxima de que responde la finca o fincas sobre las que se constituya la hipoteca flotante;
  • el plazo de duración de la hipoteca; y
  • la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.

Este nuevo instrumento de garantía flexibilizará, sin duda, el mercado hipotecario, al no ser ya necesaria la novación modificativa de la hipoteca con cada novación de las obligaciones garantizadas, permitiendo la constitución de hipotecas en garantía de operaciones complejas de financiación o refinanciación hasta ahora no admitidas en el derecho español.

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