Voces
Arrendador, arrendatario, arrendamiento, local de negocio, subrogación, ley de arrendamientos urbanos
Supuesto de hecho
Una entidad interpuso demanda solicitando que se declarara extinguido el contrato de arrendamiento de local ocupado por un establecimiento. El contrato de arrendamiento se celebró en 1948, con una duración inicial de cuatro años y fallecido el arrendatario en 1981, su esposa e hijos se subrogaron mancomunadamente en la posición de arrendatarios, lo cual comunicaron al arrendador, que lo aceptó. En 2012, quedaba como único ocupante del local uno de los arrendatarios. En 2014, el arrendador le comunica la finalización del contrato de arrendamiento y la oposición a cualquier prórroga, con requerimiento de abandono del local. El arrendatario rechazó el requerimiento y comunicó su jubilación a partir de 2015, indicando que se subrogaría en el contrato su esposa. La demandante se opuso a dicha subrogación e interpuso la demanda de la que hablábamos al comienzo de este relato. En Primera Instancia, se estimó la demanda y tras interponer recurso de apelación, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de la Instancia. El Tribunal Supremo, a su vez, confirmó la sentencia recurrida por las razones que se exponen a continuación.
Criterio o ratio decidendi
El Alto Tribunal indica que se plantea un problema jurídico singular en el sentido de cuál ha de ser la consecuencia de que se produzca una subrogación arrendaticia, antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, a favor de varios herederos que integran una comunidad de bienes.
Explica el Tribunal Supremo que la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, no contempla el supuesto de este arrendamiento ya que, tras el fallecimiento del primer arrendatario en 1981, le sucedió en dicha posición la comunidad formada por la viuda e hijos del mismo y tal situación era la vigente, pese al fallecimiento de la viuda en el año 1992, cuando entró en vigor la nueva ley de 1994. Queda claro que no se trataba de un arrendatario persona física, que es lo que aduce la demandada para subrogarse en el contrato. Así pues, sólo en el caso de que el arrendatario fuera una persona física podía darse el supuesto de su jubilación o fallecimiento, abriendo entonces la posibilidad de subrogación de su cónyuge para continuar la misma actividad que tuviera lugar en el local.
De este modo, la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, no contempla el caso de que sea arrendataria una comunidad de bienes y se limita a distinguir entre arrendatario persona física o persona jurídica, de modo que cuando se refiere a la situación de éstas últimas establece plazos de extinción que no exceden de los veinte años desde la entrada en vigor de la nueva ley.
Normativa considerada
DT 3ª LAU 1994 (RCL 1994, 3272)
Artículo 2.3 del Código Civil (RCL 1989, 27)
Jursiprudencia relacionada
STS 30 julio 2010 (RJ 2010, 6947)
STS 28 octubre 2005 (RJ 2005, 7352)
STS 23 junio 2003 (RJ 2003, 4253)
