Muchos clientes bancarios, fiados por su entidad, han suscrito un acuerdo de eliminación o rebaja de suelo hipotecario. Estos acuerdos, se propusieron en masa por las entidades bancarias a multitud de clientes, quienes tenían contratado un préstamo hipotecario con una clausula inserta en el mismo.
Las consecuencias de este tipo de acuerdo pueden ser dos: no recuperar las cantidades cobradas de más, en virtud de la cláusula suelo; y no poder reclamar contra la entidad por la existencia de dicho suelo.
De esta forma, muchas personas asustadas por no saber qué hacer y confiando en las entidades bancarias, firmaron estos documentos. Con ello entendían que ponían fin a la gravosa situación de desequilibrio en la que se encontraban con la aplicación de la cláusula suelo.
Los acuerdos a los que nos referimos, pueden variar mucho dependiendo con la entidad con la que tenga contratado el préstamo hipotecario. Pero el contenido, casi siempre viene a ser el mismo a efectos prácticos.
En los supuestos en los que el acuerdo consista en una rebaja (por ejemplo, una persona que tenía un suelo hipotecario de un 2,5% y se le rebaja a un 1,9%): en el documento constarán los datos personales del prestatario, además de la fecha de suscripción de préstamo y la rebaja del suelo.
En los supuestos en los que el acuerdo incluya la eliminación (por ejemplo, una persona que tenía un suelo hipotecario de un 2,5% y se le elimina, normalmente pondrá que pasa a 0% o que se elimina sin poner porcentaje): en el documento constarán los datos personales del prestatario, además de la fecha de suscripción de préstamo y que se elimina el suelo a partir de una determinada fecha.
En estos casos es posible que el acuerdo acoja, algún tipo de modificación como un aumento del diferencial aplicable, o bien aplicarse un tipo fijo durante X años. Dependerá tal y como hemos comentado de la entidad con la que se tenga suscrito el préstamo hipotecario.
Además de lo anterior, en ambos casos, el acuerdo incluía un apartado en el que claramente el consumidor renunciaba a ejercitar cualquier tipo de acción legal contra la entidad bancaria en cuestión.
Soluciones en el caso de nulidad de suelo de hipoteca, y acuerdo posterior.
Es viable demandar a las entidades bancarias, solicitando por un lado la nulidad del suelo hipotecario y del acuerdo por otro.
La cláusula suelo es abusiva como ha señalado el Tribunal Supremo (doble filtro de transparencia). Acarreando como consecuencia un perjuicio en la figura del consumidor a favor de la entidad bancaria quien se ve beneficiada. Como consecuencia de dicha declaración de nulidad deberán restituir las cantidades cobradas de más en virtud de la cláusula suelo.
El acuerdo o documento de rebaja o eliminación de suelo hipotecario alcanzado con la entidad carece de validez. El motivo es claro, la referida novación, con el mencionado acuerdo sigue adoleciendo del mismo defecto que poseía con la cláusula original, entre otras cosas, porque una cláusula abusiva no puede sanarse o integrarse para que siga surtiendo efectos. Lo que es nulo sigue siendo nulo.
No puede arreglarse la situación creada, con un acuerdo que resulte más beneficioso a los intereses del consumidor.
Respecto a la renuncia de acciones que la mayoría de estos documentos contienen, la misma resulta nula en cuanto a que vulnera la Ley, en concreto el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en su artículo 8 y 10, en el que se fija que las renuncias de consumidores son nulas.
Jurisprudencia al respecto
Sobre este tema, ya se han pronunciado numerosas Audiencias Provinciales de España, declarando la nulidad de estos acuerdos o documentos firmados con las entidades bancarias, por entender que lo acordado con posterioridad, no subsana el defecto de nulidad del que adolece la cláusula originaria (la cláusula suelo que consta en el préstamo hipotecario).
Algunas de las sentencias a las que nos referimos, dictadas recientemente son las siguientes:
- Audiencia Provincial de Zaragoza Sección de 5 de 11 de septiembre de 2017 (337/2017)
- Audiencia Provincial de Segovia Sección 1 de 11 de septiembre de 2017 (197/2017)
- Audiencia Provincial de Salamanca Sección: 1 de 11 de septiembre de 2017 (393/2017)
- Audiencia Provincial de Oviedo Sección: 5 de 20 de septiembre de 2017 (315/2017)
- Audiencia Provincial de Badajoz Sección: 2 de 21de septiembre de 2017 (309/2017)
- Audiencia Provincial de Cuenca Sección: 1 de 26 de septiembre de 2017 (164/2017)
Al respecto resulta de interés, resaltar una sentencia nº 558/2017 del Tribunal Supremo dictada con fecha 16 de octubre de 2017 pionera al respecto declarando nula la cláusula suelo, y sin efecto el acuerdo de rebaja posterior. Este tema ha sido llevado a cabo por este despacho de abogados, es decir, Ferrer-Bonsoms&Sajurjo, Abogados.
Abogada colaboradora en Ferrer-Bonsoms&Sanjurjo, Abogados.
