En la época de la crisis inmobiliaria, marcada por las ejecuciones hipotecarias masivas, comenzó a hablarse de las cláusulas abusivas, como las cláusulas suelo, por ejemplo. Sin embargo, dejados atrás aquellos tiempos, poco se habla ya de las cláusulas abusivas, con lo que parecen haber desaparecido de la faz de la Tierra. ¿Pero realmente han desaparecido por el simple hecho de que no se hable de ellas?
En el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), se definen las cláusulas abusivas como “…todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
La competencia para determinar el carácter abusivo de una cláusula y, por lo tanto, para determinar su nulidad, corresponde a los jueces (art. 83 del Real Decreto 1/2007). Sin embargo, pronto comenzó a cuestionarse si los registradores, al calificar los títulos presentados en el Registro de la Propiedad, podían determinar el carácter abusivo de una cláusula y evitar así su acceso a los libros registrales.
Pese a que en un primer momento se sostuvo una posición negativa, la cuestión cambió a raíz de las Sentencias de 4 de junio de 2009 del Tribunal de Justicia de la UE y la de 16 de diciembre de 2009 del Tribunal Supremo. Al hilo de tales sentencias, vio la luz la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de octubre de 2010, en la que se disponía que el registrador, al calificar las cláusulas financieras y las de vencimiento anticipado de las hipotecas, puede rechazar como abusivas aquéllas cuya nulidad haya sido declarada judicialmente, y aquellas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado sin valoración de circunstancias concretas, por ejemplo, cuando contravienen normas imperativas o prohibitivas.
A raíz de esa Resolución, los registradores, en nuestra función calificadora, garantizando los intereses de los consumidores y usuarios, dejamos fuera del Registro las cláusulas abusivas de las hipotecas y las contrarias a normas imperativas o prohibitivas. Ello implica que, llegado el caso de ejecución de las hipotecas, las entidades financieras no podrán hacer uso de tales cláusulas a través del procedimiento “exprés” de ejecución directa contra los bienes hipotecados, dado que se basa exclusivamente en las cláusulas inscritas en el Registro y, evidentemente, si tales cláusulas no se inscriben, no se pueden hacer valer en ese proceso.
Uno puede llegar a pensar que ya no existen las cláusulas abusivas, que forman parte de un pasado que apenas recordamos y del que hemos aprendido. Pero lo cierto es que en un abrumador porcentaje de las escrituras de préstamo hipotecario que a diario se presentan en los Registros de la Propiedad, se contienen cláusulas abusivas que son rechazadas. A modo de ejemplo:
- La cláusula en la que se contiene una comisión de reclamación de posiciones deudoras, declarada abusiva por sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2019, y contraria a los artículos 85.6, 87.5 y 88.2 de la Ley del Consumidor.
- Las que determinan el valor mínimo de venta en caso de ejecución por venta ante notario, pues en materia concursal hay que estar a las normas del concurso, no pudiendo quedar a voluntad de la entidad acreedora.
- Las que imputan todos los gastos del procedimiento de venta ante notario al deudor, cuando éste solo debe responder de los gastos notariales y trámites efectivamente practicados.
- Las cláusulas de vencimiento anticipado:
a) Por falseamiento, ocultación o incorrección de datos; pues la Ley de Crédito Inmobiliario (art. 14.4) exige que se demuestre ocultación o falsificación consciente.
b) Si se suspende o deniega la inscripción de la hipoteca; pues no se excluyen los supuestos en que la no inscripción sea ajena al deudor.
c) Por deterioro o merma del inmueble hipotecado que disminuya su valor; debe existir una disminución objetiva, cuantificada mediante porcentaje y determinada por entidades independientes, no por voluntad del acreedor.
d) Por disminución de la solvencia del deudor; ya que no reduce la garantía real hipotecaria ni puede determinar el vencimiento por circunstancias distintas del incumplimiento de la obligación asegurada, suponiendo una facultad discrecional desproporcionada para la entidad financiera.
e) Por expropiación forzosa; pues sus efectos ya están regulados en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Expropiación Forzosa.
La purga de cláusulas abusivas del Registro de la Propiedad, con los importantes efectos que ello produce, pone de manifiesto la importancia de la labor calificadora llevada a cabo en los Registros; puesto que con ello se garantizan y protegen los derechos de los consumidores y usuarios de los préstamos hipotecarios.
Por último, no se debe olvidar la importante labor del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, a cargo de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, que posibilita al ciudadano el acceso online a la información de las condiciones generales inscritas y aquellas que han sido declaradas nulas por abusivas en sentencia judicial.
