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03/07/2020. 16:19:28

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Publicidad engañosa en la compra de vivienda

Abogado, Socio de CUOTA&RIOJA abogados

La oferta, promoción o publicidad de la venta de viviendas deben ajustarse a las verdaderas características y condiciones que estas vayan a tener.

Edificio en construcción.

Lamentablemente, no deja de ser frecuente ver tanto en la publicidad comercial de una promoción inmobiliaria, como en el propio contrato de compraventa, elementos persuasivos para el comprador, que la realidad posterior a la escritura y a la entrega material de las viviendas se encarga de demostrar que o finalmente no existen o son muy distintos de los que se ofrecían en la publicidad de la entidad vendedora, sin tener en cuenta que tal publicidad tiene un efecto vinculante en relación con la venta de viviendas a consumidores.

Si bien es cierto que en muchas ocasiones se recogen en las exposiciones publicitarias alusiones al carácter orientativo de los datos que se reflejan, así como su sujeción a variaciones por necesidades de la propia obra, no  menos cierto es que en no pocas ocasiones se trata de indicaciones muy pequeñas, ubicadas en espacios poco visibles, lo que hace muy difícil que el comprador preste la atención necesaria.

En el ámbito específico de la vivienda, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (RD 515/1989) reafirma la previsión especial contenida en la legislación general de protección de los consumidores. En tal sentido, el artículo 1 del RD 515/1989 proclama expresamente que dicha norma se aplicará a la promoción, oferta y publicidad que se realice para la venta de viviendas dirigida a consumidores, exigiendo el artículo 2 que dicha oferta, promoción o publicidad se ajuste a las verdaderas características y condiciones de la vivienda; y su artículo 3 impone que dicha publicidad no induzca a error a sus destinatarios de manera que afecte a su comportamiento económico, ni silenciará datos fundamentales, confirmando la expresa exigibilidad de todo el contenido de la oferta, promoción o publicidad, aun cuando no figuren en el contrato.

En materia contractual, el Tribunal Supremo ha venido reconociendo, como principio general, la especial protección del consumidor al adquirir una vivienda.  Como señala en la Sentencia de 15 de marzo de 2010: " La defensa del consumidor en la adquisición de una vivienda, se articula a través un conjunto de normas previas y posteriores al contrato, que tienen que ver con la garantía de una información precisa sobre lo que va a ser objeto de la venta y que va a obligar al vendedor a adecuarse a la normativa publicitaria en vigor, veraz y no engañosa, en el particular relativo a las características físicas y jurídicas de la vivienda. Se trata de un contrato que cae por sus características dentro del ámbito de aplicación de la  Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente en el momento de la adquisición (en la actualidad: arts. 60 y 61,1), que aparece desarrollado en el art. 3,2 RD 515/1989, con evidentes reflejos constitucionales, en el que la oferta en un sentido amplio, incluida la publicitaria y, con mayor razón, el documento contractual, determinan el derecho del comprador a recibir, a costa del vendedor, la copia de diversos documentos sobre el objeto y precio del contrato. Se trata, en definitiva, de que tenga una representación cumplida de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado existencia real y física cumpliendo de esa forma lo ofertado en la memoria de calidades y en la publicidad que se integran en el contenido del contrato.”

En relación a ello se han destacado los efectos de vinculación que tiene para el consumidor el folleto publicitario sobre cuya base se inicia la adquisición de la vivienda. En tal sentido la STS de 12 de julio de 2011 nos indica que " El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2000, entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual (art. 1.258 Cc), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento".

Como señala la  Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 21 de febrero de 1986, "Las sociedades modernas consideran a la vivienda como una necesidad primordial, cuya regulación no puede dejarse por completo al libre juego del mercado. El margen discrecional es bastante amplio para abarcar una legislación que garantice, en esta materia, y una mayor justicia social, incluso cuando dicha legislación se inmiscuye en las relaciones contractuales entre personas privadas y no favorece directamente ni al estado ni a la sociedad como tal".

Conforme a lo indicado, procede entender que en el caso de que la comparación entre lo ofertado y lo entregado manifiesta que no hay coincidencia esencial,  el objeto efectivamente entregado tendrá un valor distinto del inicialmente vendido, no solo en el aspecto material y económico, sino también en el hecho de que el comprador ha perdido una expectativa en relación con el bien comprado, planteándose entonces la cuestión de la cuantificación de esa disminución del valor del inmueble.

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