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16/07/2020. 04:27:28

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Exención por reinversión en compra de nueva vivienda habitual

abogada de ARAG especialista en derecho tributario

La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas, y en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo.

Casa y billetes

"Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión."

En definitiva, la ley permite que aquellos contribuyentes que quieran vender su vivienda habitual, puedan beneficiarse de la exención de la ganancia, siempre que el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda  o en la rehabilitación de aquella que también deberá ser habitual para el contribuyente.  Además, si ésta fue adquirida a través de una hipoteca, la cantidad a reinvertir será aquella que resulte después de cancelar la deuda pendiente con el banco.

Para acabar de entender este hecho, es necesario aclarar el concepto de vivienda habitual. A efectos fiscales se considerará vivienda habitual del contribuyente aquella que constituya su residencia de forma continuada durante un plazo, al menos, de 3 años. Además, es necesario que la vivienda esté habitada de forma efectiva y permanente en el plazo máximo de un año a contar desde la fecha de adquisición de la misma.

La ley también prevé otras situaciones excepcionales en las que aun no cumpliéndose el plazo de  los tres años, se mantiene el carácter de habitual.

Estas situaciones son:

  • Por fallecimiento del contribuyente. Parece lógico pensar que si éste fallece antes de los tres años no ha sido una situación prevista por él y por ello la Agencia Tributaria aceptará el carácter de habitual.
  • Por contraer matrimonio o separación matrimonial. El cambio en el estado civil del contribuyente también puede dar lugar a un cambio de residencia habitual forzada por la nueva situación.
  • Traslado laboral, cambio de empleo u obtención del primer empleo. Son circunstancias totalmente justificadas que Hacienda puede admitir como válidas cuando se pueda demostrar que es imprescindible el cambio de domicilio.

En general, cualquier otra situación debidamente justificada que comporte un cambio de residencia podría ser aceptada por la Agencia Tributaria.

En cuanto al plazo de reinversión, la normativa establece la necesidad de hacerlo en el plazo máximo de dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la vivienda habitual.

En el caso de que el contribuyente decida no reinvertir la totalidad del precio obtenido por la venta de su vivienda habitual, se aplicará la exención de la ganancia de forma proporcional a la cantidad reinvertida.

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