Es bien sabido que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20. Uno. 22º de la Ley del IVA, las entregas de inmuebles que se realicen tras haber sido sometidos a un proceso de rehabilitación dejan de estar exentas de IVA y pasan a estar sujetas y no exentas de IVA, por no considerarse que estamos ya ante una segunda entrega de un inmueble.
El problema viene en que, muchas veces, los cálculos que el obligado tributario debe realizar para verificar si estamos ante una rehabilitación o no son complicados y, frecuentemente, sujetos a interpretación por parte de la Agencia Tributaria.
Dado que la no exención en IVA impide la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) en su transmisión, y la limita a tributar por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), las Agencias Tributarias de las Comunidades Autónomas han incrementado sustancialmente en los últimos años las Inspecciones a fin de comprobar si se cumplen los requisitos para que la entrega del inmueble analizado sea considerada a efectos de IVA como de un inmueble rehabilitado. Si, finalmente, consideran que no ha habido rehabilitación a efectos de IVA, liquidan sistemáticamente al comprador la cuota de TPO correspondiente, junto con intereses de demora y la sanción que estimen oportuna.
Así, un obligado tributario y un comprador que querían sí o sí que la entrega del inmueble fuera por IVA, se encuentran con que, no sólo el comprador tiene que asumir un impuesto (TPO) no deducible (y, encima, ser sancionado por ello), sino que, además, la Agencia Tributaria regulariza a la parte vendedora haciendo que, por dicha operación, se limite el derecho a la deducción del IVA soportado por la misma, lo cual rompe la neutralidad del IVA y supone un coste añadido al vendedor, sin perjuicio de que se le imponga la correspondiente sanción.
No obstante lo anterior, y tras largos años de lucha, un obligado tributario consiguió que, en ausencia de rehabilitación a efectos de IVA, se considerase que, dado que la repercusión de IVA en la escritura de compraventa denotaba la firme intención de comprador y vendedor de que la operación fuera por IVA se podía considerar que se había producido una renuncia tácita a la exención de IVA.
Así, la doctrina establecida a este respecto en la Sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de enero de 2015 (recurso 507/2013), fue asumida por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en su Resolución de 15 de julio de 2019, RG 00-02448-2016, habiendo sido este criterio reiterado por el mismo TEAC en su reciente Resolución de 24 de marzo de 2026, RG 00-03613-2024.
Llegados a este punto, si, como ya se ha explicado, se puede considerar que, cuando se repercute IVA en la escritura y en ausencia de rehabilitación, existe una renuncia tácita a la exención de IVA en base al criterio reiterado del TEAC que ya es vinculante para la Agencia Tributaria, entiendo que no tiene sentido que no se extienda el mecanismo de inversión del sujeto pasivo a la entrega de inmuebles tras su rehabilitación, siempre y cuando el adquirente tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado, esto es, que cumpla los requisitos para que la renuncia a la exención de IVA fuera igualmente válida.
¿Qué razones apoyarían la adopción de tal medida? Pues serían varias:
- El hecho de que la operación fuera con renuncia a la inversión del sujeto pasivo daría seguridad jurídica a la operación tanto para el vendedor como el comprador.
- Ni la Agencia Estatal Tributaria ni las Agencias Autonómicas tendrían incentivo alguno para inspeccionar y regularizar estas operaciones.
- Al igual que ocurre con los casos en que hay inversión del sujeto pasivo, se podría dar un ahorro financiero significativo para el comprador que no tendría que adelantar una cuota de IVA que va a ser objeto de deducción.
- Evitaría la situación actual, en la que la consideración de la existencia de una renuncia tácita a la exención de IVA implica, por definición, la improcedencia de la cuota repercutida y, por ende, la no deducibilidad para el comprador de la cuota soportada.
A estos efectos, se podría objetar a lo aquí propuesto que esta ampliación del mecanismo de inversión el sujeto pasivo a las rehabilitaciones podría suponer que dichas operaciones pasarán a tributar por un AJD incrementado, ya que la mayor parte de las Comunidades Autónomas han establecido un tipo superior aplicable únicamente a los supuestos en que hay renuncia a la exención de IVA, pero no a las entregas de inmuebles tras su rehabilitación, por lo que las CCAA se verían tentadas a establecer este tipo incrementado de AJD también en este tipo de operaciones, aunque entiendo que se podría matizar en la escritura la cualidad de rehabilitado del inmueble entregado a fin de aplicar el AJD ordinario, incluyendo, adicionalmente, una renuncia subsidiaria a la exención de IVA, lo cual implicaría que, en caso de comprobación administrativa, solamente se podría reclamar al obligado tributario la diferencia entre el AJD incrementado y el ordinario. Nada más.
Todo lo anterior, sin perjuicio de que, precisamente, se está actualmente cuestionando la propia constitucionalidad del establecimiento de un AJD incrementado en los casos en que se renuncia a la exención de IVA, por atentar con el principio de capacidad económica.
Por todo lo anterior, creo que no hay ninguna razón que no avale la ampliación del mecanismo de inversión del sujeto pasivo en IVA a los casos en que, aparentemente, se haya producido una rehabilitación a efectos de IVA, por los motivos antes expuestos, salvo un mero interés recaudatorio.
