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09/08/2022. 18:18:43

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Nuevo régimen jurídico de la vivienda en Cuba

Asociada Senior
Lupicinio Abogados

Precedido por una gran expectación, acaba de ser publicado en la Gaceta Oficial de la República de Cuba el Decreto-Ley nº 288 de fecha 28 de octubre de 2011 (el Decreto-Ley 288), que, en cumplimiento del más popular de los Lineamientos aprobados por el VI Congreso del Partido Comunista cubano, modifica el régimen de transmisión del dominio sobre las viviendas contenido en la Ley General de la Vivienda (Ley nº 65/1988) y su legislación complementaria.

Fachadas de casas cubanas

En este orden, el Decreto-Ley 288, en vigor desde el 10 de noviembre pasado, determina que los titulares de viviendas -sólo cubanos y extranjeros con domicilio y residencia permanente en Cuba, en su caso- podrán disponer libremente de ellas, incluso antes de su inmediata salida definitiva del país, y formalizar cualquier acto traslativo del dominio sobre las mismas directamente ante notario, sin necesidad de obtener la autorización administrativa previa ni la renuncia del Estado cubano a los derechos reales de adquisición preferente sobre la vivienda que las normas recién modificadas exigían.

El notario, a tales fines, sólo requerirá que el título de propiedad  de la vivienda esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

Siendo así, en la compraventa, el precio de la vivienda podrá ser libremente fijado por las partes (aunque su cancelación no podrá verificarse en efectivo sino mediante un instrumento de pago, el llamado cheque de gerencia, que será emitido por la institución bancaria cubana autorizada donde el comprador haya depositado el importe del precio); en la donación, el donante podrá donar su vivienda a cualquier persona, incluso sin vínculo de parentesco con ella; y, en las permutas, no habrá que tener en cuenta la antiguamente demandada proporcionalidad -de dimensiones o valor- entre las viviendas, supliéndose la desproporcionalidad con el pago, en las mismas condiciones que el precio de la compraventa, de una compensación económica en beneficio del titular original del inmueble de mayores dimensiones.

Asimismo, el Decreto-Ley 288 reconoce, superando el marco legal anterior, la supremacía de los derechos del heredero o legatario de la vivienda sobre cualquier conviviente de la misma y, aunque persiste en confiscar ésta a la salida definitiva del país de su propietario que nada haya dispuesto sobre ella, tal confiscación tendrá lugar al solo efecto de transmitir, de forma gratuita y sin contraprestación alguna, su propiedad al copropietario, cónyuge y descendientes del propietario, ascendientes del mismo, hermanos, sobrinos, tíos y primos que por este mismo orden corresponda.

Ahora bien, el Decreto-Ley 288, como la legislación que le precede en la misma materia, establece que toda persona podrá ser sólo propietaria de una vivienda de residencia permanente en Cuba; aunque también podrá poseer otra vivienda en zona de descanso (áreas rurales) o veraneo (zonas de playa).

Finalmente, todo acto traslativo del derecho de propiedad sobre la vivienda, incluso la permuta que antes no recibía este tratamiento, estará gravado.

De un lado, el comprador, el donatario y ambos permutantes estarán sujetos al pago, en pesos cubanos, del Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencia, mientras que de otro el vendedor soportará, también en pesos cubanos, el Impuesto sobre los Ingresos Personales, en todos los casos a un tipo impositivo, fijo, del 4% sobre la base imponible, que en la compraventa será el precio de la vivienda, y en la donación y la permuta el valor actualizado de aquella o éste más el importe de la compensación acordada, en su caso.

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