La globalización de la economía implica que cada vez más personas puedan participar de esta revolución. Una de las barreras para que esto se lleve a cabo es la falta de seguridad jurídica en el registro de propiedades. El autor sostiene que gracias a las nuevas tecnologías, se puede mejorar no sólo la titulación, sino también el nivel de vida de las personas.
Hace unos años, el Estado Español intentó comprar un inmueble en Moscú como futura sede del Instituto Cervantes, pero la imposibilidad de conocer la identidad del dueño truncó la operación y debió ser otro, finalmente, el inmueble adquirido, no sin antes incurrir en importantes costes para investigar la propiedad del bien. Este es solo un ejemplo que refleja la falta de seguridad jurídica de los "derechos de propiedad" fuera de los países del primer mundo. Frente a tales situaciones, los organismos internacionales consideran una prioridad robustecer las instituciones que proporcionan seguridad jurídica y, por ello, financian en todo el mundo proyectos para la implantación de registros.
Durante el siglo XIX, la incertidumbre en torno a la propiedad llevó a la búsqueda de nuevas soluciones, ante la insuficiencia de los mecanismos hasta entonces existentes. En los tiempos en que la propiedad pertenecía a unos pocos bastaban los inventarios, catastros o censos de bienes. Sin embargo, al superarse esta situación en el siglo XIX, surgen una serie de problemas comunes, que hoy llamaríamos globales. Nos estamos refiriendo a cuestiones como la necesidad de fomentar el crédito, favorecer y atraer las inversiones de capital, reducir las tasas de interés, acabar con los prestamos usurarios, proteger a los ciudadanos de los fraudes derivados de la contratación inmobiliaria, etc. En definitiva, de lo que se trata es de crear un marco estable para proteger los "derechos de propiedad". Aunque la respuesta pareciera local, por los desarrollos legislativos, es, en realidad, internacional. Tanto en los países del "civil law" como del "common law" la respuesta fue unívoca: establecer Registros de la Propiedad.
La insistencia en que el desarrollo económico esta ligado a un adecuado marco institucional y, en particular, a la protección de los derechos de propiedad (North, Ackerman) ha servido para reformular la institución del Registro, recuperando las ideas que dieron lugar a su implantación. Del mismo modo que la Bolsa sirve para negociar valores, el Registro hace lo propio con los derechos sobre bienes inmuebles.
Los Registros han sido considerados como un elemento para favorecer la democracia (Keefer, Alstom). No hay democracia donde los derechos de propiedad no son seguros (Olson). Por ello, en los países que han dejado atrás una dictadura totalitaria los organismos internacionales financian programas para implantar o mejorar los Registros. Los conflictos de países como El Salvador o la antigua Yugoslavia se zanjaron incluyendo en sus Tratados de Paz cláusulas relativas a la reorganización de la propiedad y mejora de los Registros.
Difícilmente hay propiedad si esta no puede acreditarse y hacerse valer frente a todos. En la última década del pasado siglo, se ha insistido en la universalización del derecho de propiedad como instrumento de lucha contra la pobreza. El Registro, en tanto mecanismo seguro de producir títulos de propiedad, adquiere un papel decisivo. No basta con tener un documento, es preciso que éste sea reconocido por la comunidad. Así, la propiedad, además de ser un activo físico se convierte en uno económico, con el que obtener financiación. Los programas de formalización de la propiedad en Brasil, en los que colaboran los registradores (Jacomino, Ferraz) y la reciente creación de un Alto Comisionado por la ONU, se enmarcan dentro de esta orientación.
En el siglo XXI, fruto de la globalización, la tierra también es plana para los registros. Difícilmente podrán subsistir islas en las que el grado de seguridad jurídica sea inferior. El proceso ha comenzado, "el terreno está nivelándose" (Friedman) y las barreras nacionales que intenten levantarse, para proteger a los privilegiados o inadaptados, están llamadas a fracasar. La peculiaridad de los sistemas registrales avanzados consiste en evitar el trabajo repetitivo e improductivo de investigar escrituras en cada transacción. Las nuevas tecnologías colaboran en este proceso, en particular, los procedimientos de autenticación electrónica.
