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7 de Septiembre de 2018

Tres hitos en la Compraventa de Vivienda: (1) De la Ley 57/68 al (2) nuevo texto de Ley 38/99 (2016) de Ordenación de la Edificación, (3) y la STS de 20 mayo de 2015

Ya en una colaboración anterior, destacábamos el giro radical que el Tribunal Supremo ha adoptado en la última década. En ese periodo, decíamos, el Tribunal Supremo ha asumido un carácter tuitivo que no le corresponde y en el que, resumiendo groseramente, hay dos titulares: (1) Hay que proteger al comprador individual, al usuario; y (2) Hay que hacerlo a costa de las entidades financieras.


Insistimos en la conclusión que avanzábamos: No nos parece injusto; pero si nos parece inadecuado. Es posible - y adelantamos que es algo frívolo -  que el Tribunal Supremo haya llegado a una conclusión a través del siguiente silogismo:

    (1) El Estado no se puede permitir que las entidades financieras "caigan" por el efecto perjudicial masivo que ello conllevaría para los ciudadanos de a pie (o PYMEs).

    (2) En un conflicto entre el ciudadano/PYMEs y las entidades financieras hay un desequilibrio evidente, cualquiera que sea el punto de vista desde el que se analice.

    (3) Una condena a la entidad financiera, en el peor escenario posible, pasa por un rescate del Estado. Una condena al ciudadano (o la PYME) puede acabar con el ciudadano (o PYME).

    (4) Ergo, condenemos a las entidades financieras.

Sea o no cierto el razonamiento - pedimos disculpas por la frivolidad - es un hecho, en todo caso, que en el ámbito de la compraventa de viviendas el Tribunal Supremo ha llegado a esa conclusión.

Pero el Estado, el poder legislativo, parece decidido a no quedar en mal lugar y las continuas modificaciones de la Ley de Ordenación de la Edificación, a más de un promotor/constructor, (de las decenas de miles que ha habido en este país en los últimos 40 años) le habrá provocado reflexiones existenciales.

Solo como recordatorio, pensemos que, sin ser exhaustivos, la Ley de Ordenación de la Edificación, ha sufrido los siguientes cambios que puede ver en este documento:

Norma que modifica la Ley de Ordenación de la Edificación

Link de acceso a la norma

Contenido básico que modifica

Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2013-6938

  • Modifica el ámbito de aplicación de Ley de Ordenación de la Edificación.
  • Modifica los requisitos básicos de la edificación (funcionalidad, seguridad, habitabilidad y Código Técnico de Edificación)

Ley 25/2009 de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

 

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2009-20725

  • Modifica las Entidades y Laboratorios de Control de Calidad de la Edificación.

Ley 20/2015 de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradora y Reaseguradoras

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-7897#dftercera

  • Modifica las Garantías por daños materiales
  • Modifica la percepción de cantidades a cuenta del precio
  • Derogación de las siguientes normas:

a) La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

b) El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, a las Comunidades y Cooperativas de Viviendas.

c) La Orden de 29 de noviembre de 1968 sobre el seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para viviendas, en lo que pudiera estar en vigor.

Ley 9/2014 General de Telecomunicaciones

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2014-4950

  • Infraestructuras de red y estaciones radioeléctricas en dominio privado

En lo que respecta a las compraventas, no es hasta el año 2015, en el que se fija un criterio contundente por el Tribunal Supremo. Antes, la jurisprudencia de las Audiencias y TS resultaba tan contradictoria como poco protectora del usuario.

El criterio actual del Alto Tribunal, es que la entidad financiera está obligada a fiscalizar todas aquellas cantidades dentro de su esfera de control. Y que no es otra cosa que las que son ingresadas por terceros en las cuentas abiertas por el promotor en su entidad. Tomando, en palabras del Supremo, la entidad bancaria, asumirá un rol similar al de "aseguradora".

No obstante lo cual, esta protección no se extiende a los profesionales del sector inmobiliario que adquieren viviendas para su reventa o especulación. Pues no ostentan la condición de consumidor.

Así las cosas, con la entrada en vigor de la nueva Ley 38/1999 (en su nueva redacción en vigor desde 2016), está protección a los consumidores podría verse mermada, limitándose su derechos.

A continuación se analizará jurisprudencia relevante sobre las compraventas regidas por la antigua  Ley 57/1968 y la afectación a los consumidores con la entrada de la Ley 38/1999.

1. LAS COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS REGIDAS POR LA LEY 57/1968

Como adelantábamos, la interpretación de esta Ley por los diferentes Tribunales ha sido muy contradictoria durante muchos años. Sobre todo en el ámbito de quien tiene la obligación de restituir las cantidades entregadas a cuentas por el comprador. Y, para aquellos casos en los que (i) la vivienda no se haya entregado en plazo o (ii) que la obra no haya llegado a buen fin.

Resulta interesante a estos efectos, la STC TS nº 733/2015 de 21 de diciembre de 2015. En la meritada sentencia se condena a la entidad bancaria, junto con la promotora vendedora a abonar a la recurrente las cantidades anticipadas por la compraventa de una vivienda. Y en virtud de un contrato suscrito bajo la vigencia de la Ley 57/1968.

Efectivamente en la Sentencia del Tribunal Supremo 733/2015, en el FJ3º, fija la siguiente doctrina jurisprudencial:

    3.º.- Fijar la siguiente doctrina jurisprudencial: " En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ".

Por la recurrente, se fundamenta la vulneración de sus legítimos intereses económicos y de las leyes que le protegen. Que no le han garantizado la devolución de las cantidades por ella entregadas de forma anticipada. Teniendo en cuenta que la obra no llegó a buen fin y, sin olvidar, su condición de consumidora.

En consecuencia, insta en su recurso:

    (i) Se la tenga por desistida del contrato de compraventa suscrito con la promotora-vendedora.

    (ii) Se condene tanto a la entidad bancaria, como a la vendedora, de forma solidaria, a la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente.

Si bien la promotora-vendedora no compareció declarándose en rebeldía procesal, la entidad bancaría si lo hizo, oponiéndose. Su fundamentación la ampara en la falta de legitimación pasiva por considerarse un tercero ajeno al contrato de compraventa y por no haber expedido ningún aval. Y que conforme a la Ley 57/1968 corresponde al promotor solicitar el aval y cuenta especial donde le ingresen las sumas anticipadas. Siendo que en este caso, únicamente existía una cuenta corriente que se utilizaba con anterioridad a la suscripción del contrato litigioso.

El Juzgado de Primera Instancia, estimó la demandada, a excepción de la pretensión de que se declarase vulnerado su derecho a la dignidad. Sin embargo, por la AP de Alicante se estimó el Recurso de Apelación interpuesto por la entidad bancaria. Y dictaminando que es obligación exclusiva del promotor la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente. Más concretamente porque no existe obligación legal de la entidad bancaria de exigir a la promotora la apertura de esa cuenta. Se trata de una obligación exclusiva de la entidad promotora cuyo incumplimiento no puede extenderse al banco. Que este último sólo se limitó a otorgar un préstamo a la promotora para financiar las obras, no la devolución de las cantidades anticipadas.

Este criterio de la AP, también era acogido por otras Audiencias, y otras tantas, por el contrario, venían extendiendo la responsabilidad a las entidades bancarias. (STC Audiencia Provincial de Burgos de 20 de junio de 2012 y 29 de junio de 2011 y STC Audiencia Provincial de León de 24 de julio de 2009).

Es en esta Sentencia, en la que el TS manifiesta que debe fijarse como doctrina jurisprudencial, la responsabilidad solidaria del promotor-vendedor y de la entidad bancaria. Sus fundamentos se resumen en lo siguiente:

    a) "la "responsabilidad "que el art. 1-2. ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de "exigir "."

    b) "se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas ("reserva de vivienda y 20% vivienda "), de esto no se derivara "obligación legal alguna "para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968. (...)"

Por lo que en virtud de lo anterior, procede a casar la Sentencia de la AP y fijar como doctrina jurisprudencial:

"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. (...)"

Resulta también llamativa la Sentencia del TS de 9 de Marzo de 2016, en la que en la misma línea que la precitada Sentencia, recoge:

"Partiendo, pues, de la finalidad tuitiva de la norma y del carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción, la STS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013, declara que la Ley 57/1968, en su artículo 1, apartado primero, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval solidario para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, que el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta especial y, en fin, que según el último inciso de este apartado «para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior», que no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o aval solidario.(...)"

En cuanto a la exigencia de cuenta especial y la relevancia que ha de darse a su omisión, la jurisprudencia de esta Sala (SSTS de Pleno de 13 de enero de 2015, recurso 779/2014, y 30 de abril de 2015, recurso 520/2013 -con cita de una anterior de 8 de marzo de 2001-) ha concluido que «las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales», y que «la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que está en fase de planificación o construcción», por lo que, «para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor. (...)"

Para terminar, igualmente, estimando el Recurso de Casación, por infringir tanto la Sentencia de instancia como la de apelación, la Ley 57/1968.

2.  AFECTACIÓN A LOS CONSUMIDORES EN LAS COMPRAVENTAS QUE SE RIGEN POR LA LEY  38/1999

En Julio del año 2015, se publicó la derogación de la Ley 57/1968, sobre el percibo de cantidades anticipadas en construcción y venta de viviendas.  Con efectos desde el 1 de enero de 2016, fecha en la que entra en vigor la Ley 38/1999 de Ordenación y Edificación.

Resulta patente, que con la nueva Ley 38/1999 la protección de los consumidores puede verse sensiblemente afectada. Veamos pues, de la literalidad de los nuevos articulos, donde se aprecia esa afectación.

En primer lugar, en lo que respecta a las obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas, la disposición adicional 1ª 1. A) señala:

"Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de  viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

    a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. (...)

De lo que se desprende, la concurrencia de un límite temporal, que anteriormente no existía. Es decir, antes, se garantizaba en todo momento la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Mientras que ahora solamente se garantizarán desde la obtencion de la licencia de edificación. Por lo que en la práctica, aunque una promotroa recoja cantidades a cuenta,  no podrá avalarlas, hasta que la empresa promotora no tenga la licencia de edificación.

Por otro lado, en la misma disposición adicional 1ª. 2. F), se recoge:

" Dos. Requisitos de las garantías.

    f) La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga. (...)"

Lo que implica otra limitación de los consumidores, porque con el término "podrá" se  elimina la obligación de que durante las prórrogas concedidas a la entrega de la vivienda deba prorrogarse automáticamente el aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta.  Quedando sometido por tanto, a la decisión del promotor. Pues no olvidemos, que la antigua ley, si que le obligaba a hacer constar una clausula adicional en el contrato, especificando el nuevo periodo de finalización y entrega de la vivienda.

Finalmente, otra limitación para los consumidores, es la obligación que impone la nueva Ley de hacer un requerimiento fechaciente al promotor. Y para aquellos casos, en los que le quiera solicitar la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente. Si bien la antigua ley sólo exigia un documento que acredite la no entrega de la vivienda, ahora la disposicion adicional 1ª 2. 1, H) determina:

    "h) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

    El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación."

 CONCLUSIONES

  • Como conclusión podemos decir que en el ámbito de la edificación, construcción, promoción y compraventa de viviendas, hemos pasado en España de ser un sector que ha llegado a representar algo más de un 20% del PIB con una ínfima regulación, a ser en la actualidad un sector que apenas representa el 10% del PIB con una regulación, digámoslo con moderación, singularmente desarrollada.
  • Los Tribunales tienden cada vez más a proteger los derechos de los consumidores.
  • Si ha realizado un contrato de compraventa y no le han entregado la vivienda, podrá reclamar tanto al promotor como a la entidad bancaria la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente.
  •  El Tribunal Supremo, ha puesto punto y final a la jurisprudencia contradictoria de las Audiencias sobre extender o no la responsabilidad a las entidades bancarias. Siendo obligadas solidarias a devolver las cantidades abonadas anticipadamente para el caso de no entregar la vivienda.
  • El texto actual de la Ley 38/1999, tras sus multiples modificaciones, que deroga la 57/1968, limita los derechos de los consumidores. Establece límites temporales para asegurar las cantidades entregadas anticipadamente.  Además la prórroga automática del aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta, queda sometida a la decisión del promotor. Y se exige, para la devolución, un requerimiento fehaciente al promotor.
  • Si ha suscrito un contrato de compraventa y no le han entregado la vivienda, antes de adoptar cualquier medida, revise las fechas para comprobar cuál es la normativa que debe aplicarse.

Si le ha gustado este artículo, puede consultar otro similar que puede ser de su interés, pinchando en el siguiente enlace:

https://www.ilpabogados.com/gastos-derivados-del-prestamo-hipotecario/


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