¿Puede solicitar el comprador la nulidad de una cláusula suelo si se ha subrogado en un préstamo promotor?

"Esto afecta a quien se ha subrogado, es decir, ha efectuado un cambio en la persona del deudor o del acreedor. La subrogación de la persona del deudor ocurre, en la mayoría de los casos, cuando compramos una vivienda que ya tiene constituida una hipoteca por una promotora inmobiliaria o por su anterior propietario. En estos casos el comprador se subroga en la posición de la promotora o del anterior propietario y asume parte del pago de dicho préstamo", explica Lucía Gómez Barba, abogada del despacho de abogados y economistas Sanahuja Miranda.

Estas situaciones son de lo más frecuente, como también lo es el hecho de que dicho préstamo hipotecario tenga incluido entre su clausulado un tipo mínimo de interés o, lo que es lo mismo, la famosa cláusula suelo.

"Hasta ahora, lo que alegaban las entidades financieras era que correspondía a la promotora o al anterior propietario informar al comprador de la existencia de dicha cláusula, por lo que eludían todo tipo de responsabilidad al respecto", explica Gómez Barba.

Sin embargo, el Alto Tribunal ha revocado dichas alegaciones en su Sentencia nº 643/2017, rec. 514/2015, de 24 de noviembre de 2017 (Sala 1ª), según la cual "el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato. Una parte considerable de las compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones. Si se eximiera a la entidad financiera de esa exigencia de suministrar la información necesaria para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de los fines de la Directiva 93/13/CEE (EDL 1993/15910) y la legislación nacional que la desarrolla supone el control de transparencia."

"Una vez más se exige a las entidades financieras una información clara y transparente al consumidor a la hora de contratar un préstamo hipotecario", explica -categórica- Gómez Barba.

Asimismo, el Tribunal Supremo dictó Sentencia nº 649/2017, rec. 683/2015, de 29 de noviembre de 2017 (Sala 1ª), en la que se aclara que "el sujeto que predispone no necesariamente será el sujeto denominado legalmente como predisponente en la relación contractual, sino que lo será quien incorpore cláusulas predispuestas al contrato. Si la ley exigiera que, para poder aplicar la normativa protectora, el predisponente debiera ser el autor material del contenido contractual, a éste le sería fácil eludir el régimen legal de condiciones generales mediante el encargo de la redacción a un tercero".

En los casos de subrogación, ha sido la entidad financiera quien predispuso la cláusula suelo, en tanto que el elemento de la imposición supone, simplemente, que las condiciones generales pasan a formar parte del contrato a iniciativa de la propia entidad, correspondiendo a ésta cumplir su obligación de información clara y transparente al prestatario, es decir, el comprador debe de disponer de toda la información sobre la mesa antes de firmar un préstamo hipotecario.

Y es que, en atención a los fines de la Directiva 93/13/CEE, de la que se hace eco el Tribunal Supremo en ambos pronunciamientos, reviste de una gran importancia para todo consumidor disponer de toda la información sobre las condiciones contractuales antes de la firma del propio contrato. Debe ser el propio consumidor quien decida si desea quedar vinculado por las condiciones redactadas de antemano por la entidad financiera, aunque hubieran sido firmadas en un primer momento con la promotora.

En este contexto, la abogada Gómez Barba indica que "si existían temores a la hora de reclamar la eliminación de una cláusula suelo de un préstamo hipotecario y la devolución de las cantidades pagadas de más como consecuencia de su aplicación, el Tribunal Supremo se ha ocupado de aclarar dichas dudas, siendo por lo tanto perfectamente viable la interposición de demanda judicial aunque te hayas subrogado en un préstamo hipotecario firmado inicialmente por una promotora inmobiliaria".