El contrato de arrendamiento urbano, regulado en la Ley 29/1994, es aquel que se concierta para el alquiler de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Por lo que se refiere al alquiler de vivienda, deben cumplirse dos requisitos básicos:
- Debe recaer sobre un edificio habitable o, como lo ha definido la jurisprudencia, que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrolla la intimidad de su vida, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.
- El destino de esta vivienda habitable debe ser el de satisfacer una necesidad permanente de vivienda al arrendatario (entendiendo por "necesidad permanente" el hecho de que se refiera a la vivienda habitual del arrendatario).
Los datos de alquileres en España facilitados por el INE nos sitúan aún muy lejos de nuestros vecinos europeos. Todos los expertos coinciden al señalar las causas que hacen que el acceso a la vivienda en nuestro país no se lleve a cabo mediante este tipo de contrato sino mediante la compraventa: rentas altas, inseguridad para el arrendador, procesos de desahucio muy largos, etc.
A lo largo de los años se han producido numerosas reformas con las que se ha pretendido lograr una mayor flexibilidad del mercado de alquiler y dotar de mayor seguridad jurídica a los operadores jurídicos (arrendadores y arrendatarios), pero ¿lo han logrado realmente?
Como hemos señalado, el régimen aplicable a estos arrendamientos de vivienda está recogido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Sin embargo, la existencia de normas transitorias, las modificaciones llevadas a cabo por la Ley 4/2013, la reforma no convalidada (aunque vigente durante un breve lapso de tiempo) del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, y la última reforma, llevada a cabo por el recientemente publicado Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, han provocado que coexistan hasta seis regímenes jurídicos distintos en función del momento en que se concertó el contrato.
Estamos por tanto ante un variopinto marco regulatorio que este dossier, elaborado por Thomson Reuters, ayuda a entender.
Sumario:
1. Introducción.
2. Novedades del RD-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
2.1 Situación de vulnerabilidad económica y social.
2. 2 Escasez de parque de viviendas sociales.
2.3 El aumento del número de desahucios.
2.4 Barreras y condicionantes físicos.
3. Tabla comparativa sobre cómo han cambiado los alquileres de vivienda en España (tabla comparativa).
4. Repaso histórico de los alquileres en España.
4.1 Decreto 4104/1964.
4. 2 El ‘Decreto Boyer'.
4.3 Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
4.4 Ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas.
4.5 Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en vivienda y alquiler.
4.6 Real Decreto-Ley 7/2019. ¿A la segunda va la vencida?
