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04/12/2022. 23:57:24

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Actividad inmobiliaria y normativa de consumidores y usuarios

asociado senior de Uría Menéndez

Francisco Javier Martínez Nadal
asociado senior de Uría Menéndez

El autor sostiene que respetar la normativa de consumidores y usuarios en la venta de viviendas no sólo puede evitar al promotor-vendedor la imposición de importantes sanciones sino que, en este momento de ralentización del mercado de venta de viviendas, el respeto de dicha normativa puede ser, además, una ventaja competitiva frente a terceros no cumplidores.

Francisco Javier Martínez Nadal

La adquisición de una vivienda por parte de un ciudadano es, en muchas ocasiones, la decisión de más relevancia económica que va a tomar en toda su vida. Y lo es por dos motivos: (i) la compra de la vivienda es, en la mayoría de ocasiones, la mayor inversión que un ciudadano hace; y (ii) la vivienda, es -la propia constitución lo reconoce de manera implícita- un elemento fundamental para el desarrollo de la vida en sociedad.

Por ello, el legislador no se conforma con la normativa general de consumidores y usuarios para proteger la adquisición de viviendas, sino que ha desarrollado una normativa complementaria y de desarrollo que concreta y refuerza esa protección. Esta protección se centra, fundamentalmente en: (i) asegurar y reforzar el derecho de información del comprador de viviendas; y (ii) prohibir la inserción en los contratos de cláusulas abusivas que provoquen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes intervinientes.

Es fundamental que, a la hora de tomar la decisión de adquirir una vivienda, el consumidor esté plenamente informado de las características esenciales y la situación real del objeto de su compra. Para asegurar que el consumidor tenga a su disposición esta información se dedica el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril. Este Real Decreto impone que quienes realicen actividades de promoción y venta de viviendas deben tener a disposición del público y de las autoridades competentes, entre otras cosas: (i) copia de la licencia de obras y los estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios; (ii) plano general de emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma; (iii) una descripción de la vivienda y del edificio; y (iv) referencia de los materiales empleados e información detallada sobre el precio de la vivienda y la forma de pago de dicho precio. Además, el promotor-vendedor deberá tener a disposición del comprador -en el caso de viviendas que no estén totalmente terminadas- copia del aval o seguro que, en garantía de las cantidades que el comprador va a entregar a cuenta del precio de la vivienda durante su construcción, exige la Ley 57/1968, de 27 de junio. Finalmente, este Real Decreto advierte de que todos los datos relativos a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago del precio que se incluyan en la publicidad de dichas viviendas serán exigibles por el comprador aunque luego dichas condiciones no figuren expresamente en el contrato.

Por otra parte, la normativa prohíbe la inserción de cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, incluyendo aquéllos en los que el consumidor adquiera una vivienda. El legislador, para reforzar la protección del consumidor y evitar interpretaciones ambiguas que le puedan perjudicar, incluye en los artículos 85 a 90 del reciente Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios una lista de cláusulas que, de existir en un contrato con consumidores serán, en todo caso, abusivas (es lo que, ya con la normativa anterior, se denominaba "lista negra"). Así, serán abusivas, entre otras, las cláusulas que: (i) impongan unas fechas de entrega de la vivienda meramente indicativas condicionadas a la voluntad del promotor-vendedor; (ii) supongan que el comprador debe cargar con los gastos de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al promotor-vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas de construcción, etc.); (iii) impongan al comprador la subrogación en el préstamo hipotecario del promotor o impongan penalizaciones en el caso de que el comprador no acepte dicha subrogación; e (iv) impongan al consumidor los gastos derivados del establecimiento de acceso de los suministros generales de la vivienda.

Para finalizar este repaso de normas fundamentales debemos recordar que la normativa prohíbe la entrega de viviendas por parte de los promotores-vendedores sin haber obtenido previamente la cédula de habitabilidad.

El incumplimiento de la normativa de consumidores y usuarios por parte del promotor-vendedor puede suponer para éste la imposición de sanciones de hasta 601.012,10 euros y la publicación de la sanción impuesta si concurre riesgo para la salud o seguridad de los consumidores o hay reincidencia en los comportamientos del promotor-vendedor.

Siendo importante evitar las citadas sanciones, creemos que, en un momento de ralentización del mercado inmobiliario en el que las promociones han dejado de venderse para tener que ser vendidas, no es menos importante el hecho de que el cumplimiento de esta normativa puede ser ofrecido por los promotores-vendedores de viviendas como una ventaja competitiva frente a otros operadores del mercado y como un elemento que les permita ganarse la confianza de los potenciales compradores.

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