Tras la crisis generada por la pandemia, el sector del ladrillo ha dado signos de una fortaleza inesperada. Tras la resistencia del sector a las amenazas e incertidumbres derivadas de la inflación y contexto geopolítico, creo que se refuerza la idea de que en esta ocasión no solo no va a ser un factor generador de crisis, sino que va a seguir contribuyendo a la revitalización de la economía española.
La rápida recuperación de la actividad tras el primer estado de alarma, el lanzamiento de nuevos proyectos (‘Build-to-rent’ o logística) o el incremento de la inversión española y extranjera, hacen presagiar que esta solidez se mantenga en 2023.
Si las cifras confirman la robustez del sector inmobiliario español (no seré yo humilde abogado quien les abrume con cifras), hay otros factores cualitativos que permiten confiar en que el sector inmobiliario
La larga y durísima crisis de 2007 – con terribles consecuencia económicas y sociales- dio lugar a un durísimo proceso de “depuración” en el sector que, unido al gran esfuerzo de adaptación de los operadores tradicionales, la entrada de nuevos “players” (asset managers, servicers, promotoras, entre otros) y la apuesta por la innovación, ha dado lugar a un sector más profesionalizado, saneado financieramente y eficiente.
Y se preguntarán ustedes qué hace un abogado hablando de estas cuestiones más propias de expertos de negocio. A donde quiero ir a parar es que, esa fortaleza que ha mostrado el sector inmobiliario aconseja que los poderes públicos no pongan trabas excesivas al desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Por otra parte, convendría mayor cautela y consenso a la hora de anunciar o adoptar medidas limitativas del desarrollo inmobiliario (la suspensión de la tramitación del planeamiento o licencias o la limitación del precio del alquiler, por ejemplo) dado que, siendo medidas bienintencionadas, la forma de adoptarlas en ocasiones genera temor y puede ahuyentar a los inversores.
Pero además de políticas públicas favorecedoras del desarrollo del suelo y proyectos inmobiliarios, la primera premisa para que el sector inmobiliario tire de la economía española y que los inversores no huyan es mejorar la seguridad jurídica mediante una regulación estable, mas clara y adecuada a la realidad del mercado (¡ojo que no digo menos exigente en calidad o menos proteccionista!). Por último, una Administración más ágil en sus procesos aprobatorios (i.e. planeamiento o licencias)
Y dirán ustedes ¡este es un país con gran seguridad jurídica para hacer inversiones inmobiliarias!. Y ¡tienen usted razón!, por ello son numerosos los inversores extranjeros (privados o institucionales) que siguen invirtiendo en España: un Registro de la Propiedad que publica con certidumbre la titularidad y las cargas de los inmuebles, el Catastro Inmobiliario, la fe pública notarial, los controles administrativos y de los tribunales de la actividad urbanística y de los derechos de los consumidores, …
Pero el entramado normativo español en el sector inmobiliario y urbanístico es excesivamente diverso e inestable, y ello genera incertidumbre entre los inversores. Una legislación más estable y lo más armónica posible en el ámbito estatal y autonómico (pensemos en la urbanística o la fiscalidad inmobiliaria), permitiría que los inversores apostasen por el sector inmobiliario español a medio y largo plazo aunque las rentabilidades se redujeran ligeramente.
Por otro lado, una mayor adaptación de la normativa a la realidad sociológica (una regulación urbanística en materia de usos para facilitar el coliving o regular las exigencias de las viviendas turísticas o perseguir la okupación)
La simplificación de los trámites administrativos (declaraciones responsables sustitutivas de determinadas licencias en materia de obras o apertura del negocio), contribuiría a que el producto llegase al mercado en un plazo de tiempo más corto y con menores costes. Estas medidas de simplificación de tramites y acortar plazos administrativos ya se han mostrado eficaces, pero es preciso seguir ahondando en ellas.
Una normativa estable y facilitadora de trámites administrativos, además de contribuir a la permanencia de la inversión inmobiliaria, permite atraer a empresas multinacionales (de servicios tecnológicos o financieros) para ubicar sus sedes en capitales españolas, contribuyendo a crear empleo de alto valor.
Favorecer el desarrollo de proyectos inmobiliarios no implica ser menos exigente en la calidad o una menor protección del derecho a la vivienda de las familias más vulnerables. Mas bien, deben discurrir en paralelo y en no pocas ocasiones son intereses coincidentes. Así, las medidas de fomento contribuyen a poner en el mercado más producto de calidad (incentivos a la rehabilitación) y contribuyen a contener los precios de venta y renta.
Generar mas suelo residencial, especialmente para vivienda protegida en alquiler, en los municipios de gran demanda de vivienda, facilitaría la creación de un parque de vivienda asequible (público y privado) y la contención de precios de venta y renta (tanto de la vivienda protegida como de otra no protegida pero asequible). Ello ha de ir acompañado de la revisión al alza los módulos (precio máximo de venta o alquiler) para adecuarlos a la realidad de costes.
Para todo lo anterior, el sector público y privado están llamados mantener una interlocución fluida y de mutua confianza y a colaborar de forma mucho más estrecha, permanente y decidida. En este sentido, el impulso de proyectos de colaboración público-privada será determinante tanto en facilitar el acceso a la tan demandada vivienda asequible como en reducir al máximo el impacto económico y social de la pandemia para ciudadanos y empresas.
