Con carácter general, pueden definirse las servidumbres como un gravamen real sobre una finca o parte de ella por razón de una persona determinada (servidumbres personales) o de la situación geográfica de otra finca para cuyo beneficio se constituyen (servidumbres prediales).
Nuestro Código civil regula el derecho de servidumbre en el Título VII, concretamente en los artículos 530 a 604, el primero de los cuales contiene el concepto legal de las servidumbres prediales, al establecer que “la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”; mientras que las personales vienen definidas en el siguiente precepto en virtud del cual “también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”.
Por todo ello, se configura la servidumbre como un derecho real, al recaer directa e inmediatamente sobre la cosa; un derecho de goce, pues tiene por objeto alguno o algunos de los aprovechamientos o utilidades del bien sobre el que se constituye; y un derecho sobre cosa ajena, pues se extinguen por consolidación, con alguna excepción contemplada en regulaciones autonómicas. Además, se considera como un derecho limitado, pues el titular no goza de todas las facultades sobre la cosa, y también limitativo, al suponer una derogación normal del derecho de dominio, lo que determina que deban ser probadas, interpretadas restrictivamente y basadas siempre en una utilidad que justifique y moldee su ejercicio.
Nuestro ordenamiento jurídico regula las diferentes clases de servidumbres, no obstante, la clasificación más importante es la que distingue, por razón de su origen, entre las legales y las voluntarias, así como por su naturaleza jurídica, entre las reales o prediales y las personales.
En cuanto a la primera clasificación, como su propio nombre indica, diferencia entre las servidumbres que existen por ministerio de la ley y no requieren constitución expresa, y aquellas que derivan de la voluntad de los propietarios y deben formalizarse expresamente (artículo 536 del CC).
Por lo que se refiere a la segunda clasificación, como ya se ha adelantado, gira en torno a la naturaleza jurídica de este derecho real y es el eje en base al que se ajusta la normativa del código civil en esta materia.
Se consideran servidumbres personales aquellas que se establecen a favor de una o varias personas o de una comunidad, siendo la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la que estableció que para que una servidumbre pueda ser considerada como un derecho real no es necesario que se constituya a favor de un predio, puede perfectamente serlo a favor de una persona (Resolución de 6 de octubre 2015).
Nuestro Código Civil regula esquemáticamente las servidumbres de pastos, leñas y demás productos de los montes de propiedad particular como servidumbres personales típicas y además, permite la configuración de servidumbres personales atípicas fundamentadas en la autonomía de la voluntad, como el derecho de palco o butaca, derecho de balcón o incluso derecho de caza en finca ajena.
Este tipo de servidumbres, a diferencia de las prediales, pueden ser objeto de transmisión (artículo 107 de la LH) y se extinguen, además de por las causas generales, por el fallecimiento del titular de las mismas.
Por otro lado, se consideran servidumbres reales o prediales aquellas que se constituyen en provecho de una persona, en cuanto que propietaria de una finca determinada, cuya regulación se contiene extensamente en los artículos 537 y siguientes del CC, de los cuales se desprende que pueden quedar constituidas por disposición de la Ley, por prescripción y por voluntad de los propietarios mediante título.
Son las servidumbres reales las que tienen especial vinculación con el Registro de la Propiedad, sin que la legislación hipotecaria regule de manera exhaustiva su inscripción registral. En este sentido, encontramos un único precepto que se refiere de manera expresa a la materia, y es el artículo 13 de la Ley Hipotecaria, en el que se afirma lo siguiente: “Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción…”.
En cambio, ha sido la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la que ha establecido una serie de requisitos para que las servidumbres accedan al Registro de la Propiedad.
Por ejemplo, conforme al principio de especialidad registral (artículo 12 de la LH), la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente.
Por ese motivo, se considera necesario para la inscripción que ambas fincas (predio dominante y predio sirviente) se encuentren inscritas, garantizando la adecuada identificación del predio favorecido (Resolución de 16 de octubre de 2017).
Finalmente, este requisito de la completa delimitación de las características de la servidumbre no implica necesariamente la georreferenciación, pero sí se considera conveniente para garantizar el principio de especialidad (Resolución de 4 de diciembre de 2023).
