Cuando en marzo de 2020 se declaró el estado de alarma y se impuso un confinamiento total pronto se hizo público que seguirían funcionando una serie de servicios, los llamados servicios esenciales, necesarios para mantener el funcionamiento de las infraestructuras básicas del país. Una de las primeras preguntas que nos hicimos los españoles fue cuales serían esos servicios y, entre otros, se contemplaba al personal encargado de los Registros de la Propiedad.
En España, el Registro de la Propiedad es la institución encargada de admitir y dar publicidad a las transmisiones de propiedad o a la constitución de derechos reales sobre inmuebles. Está a cargo de los Registradores de la Propiedad quienes, ejerciendo el control de legalidad, valoran que actos son válidos jurídicamente y pueden producir efectos, tanto para quien intervino como para la sociedad en general. Sin embargo, esta institución no es exclusivamente española, los registros existen, con sus particularidades, en casi todos los países del mundo y, por supuesto, también en la Unión europea.
Los registradores europeos, para intercambiar conocimientos y estar al tanto de las novedades, formaron en 2.002 la Asociación Europea de los Registros de la Propiedad (ELRA) que, en la actualidad, está formada por veinticinco de los estados europeos. La Asociación, tratando de conocer como sus asociados estaban reaccionando a la pandemia, lanzo un cuestionario a sus miembros sobre las diferentes medidas que estaban adoptando en materia organizativa, legal, financiera y estadística y que está disponible en la plataforma e-justice.
Así, desde el punto de vista organizativo o del funcionamiento de las oficinas, se preguntó a los diferentes países si los registros permanecían abiertos durante la pandemia y, en caso positivo, en qué condiciones.
En general, las respuestas permiten distinguir tres grandes grupos. Aquellos países, pocos, que adoptaron restricciones altas de forma que cerraron las oficinas durante un período de tiempo limitado. Una segunda categoría, mayoritaria, de los países que, como España, adoptaron restricciones medias, es decir, las oficinas permanecieron abiertas, pero se impusieron los protocolos sanitarios. Y, por último, aquellos países que adoptaron restricciones bajas o, directamente, no tuvieron restricciones como Suecia.
En segundo lugar, desde el punto de vista legal, se pidió información por las medidas legales adoptadas en cada país relacionadas con los Registros de la Propiedad. En este ámbito, es posible distinguir dos categorías; la de aquellos países que dictaron exclusivamente normas civiles y la de aquellos otros que dictaron normas especiales tanto civiles como registrales.
Dentro del primer grupo, las medidas se concentran principalmente en proteger los derechos de los ciudadanos. Así, en Austria se ampliaron los plazos de interposición de recursos; en Estonia, Chipre y Turquía se paralizaron los procedimientos de ejecución hipotecaria; en Croacia se admitieron las comunicaciones electrónicas y se interrumpieron los plazos legales y en Francia, se concedió un plazo de un mes, a contar desde la finalización del estado de alarma, para la interposición de acciones civiles.
Por lo que se refiere a los países que, si dictaron normas especiales en el ámbito inmobiliario o registral, pueden citarse algunos ejemplos. Así, Portugal aprobó un decreto ley que establece normas excepcionales y temporales para la práctica de actos mediante comunicación remota. En el caso de Escocia, el plazo para la inscripción de compraventas se amplió a treinta y cinco días y se permitió, de manera excepcional, la presentación por medios telemáticos. En Rumanía, se dictaron normas especiales sobre el valor legal de los documentos electrónicos y, sobre cuestiones de prioridad registral, Irlanda dicto normativa especial para puntualizar que las transacciones se inscribirían en el Registro a contar desde el levantamiento del estado de alarma y no desde la fecha de su presentación efectiva.
En el caso de España, fueron varias las medidas adoptadas; se interrumpieron con buen criterio los plazos de caducidad de los asientos para evitar que, por las limitación de movimiento, el titular de un derecho o su acreedor no pudiera solicitar una prórroga de su derecho; se admitieron excepcionalmente las solicitudes de publicidad registral por medios telemáticos y, especialmente relevantes, fueron las moratorias en el pago de las rentas de alquileres o de cuotas hipotecarias y su reflejo registral para evitar cargas ocultas o incompletas.
En tercer lugar, atendiendo al aspecto económico, se preguntó sobre las medidas económicas adoptadas para mitigar el impacto en los Registros. En este punto, veintidós de los países afirmaron que no se había adoptado ninguna medida especial y, en el caso de España, el Colegio de Registradores daba con carácter gratuito las notas simples que eran necesarias para solicitar una moratoria hipotecaria.
Por último, en cuarto lugar, atendiendo a la cuestión estadística, se planteó la cuestión de si el tráfico inmobiliario había descendido y, en su caso, el porcentaje aproximado de tal reducción. En esta cuestión, de las contestaciones resulta que todos los países sufrieron una disminución en su actividad habitual cuya intensidad oscila entre un 75% (caso de Polonia) y un 20% (caso de Estonia).
De lo hasta ahora expuesto resulta que, en la mayoría de los estados miembros del Unión Europea, las autoridades han adoptado medidas organizativas, jurídicas y económicas contra el COVID-19 en los Registros de la Propiedad. Las principales diferencias entre esas medidas dependen, como casi siempre, de varios factores: la política sanitaria adoptada, el nivel de digitalización de la sociedad y de la administración pública, la madurez de sus infraestructuras tecnológicas y, por supuesto, el nivel de daños causados por el virus.
¿Cuáles son las razones de que prácticamente todos los países hayan ido dictando normas en materia inmobiliaria? Hay varias, pero dos son evidentes; una, de naturaleza sociopolítica, la necesidad de los países de seguir dotando de seguridad jurídica a sus ciudadanos y, otra de carácter macroeconómico, la importancia del mercado inmobiliario en las economías nacionales.
Frente a esa primera pregunta, hay otra que debemos hacernos, ¿qué más pueden seguir haciendo los registros? En este punto, debemos conjugar nuestra esencia, el servicio público a través de un sistema de seguridad jurídica de calidad, con nuestra realidad social, definida por la transformación medioambiental y digital.
