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16/07/2024. 07:58:59

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¿Tiene eficacia interprivada el deber urbanístico de conservación?

Ángel Carrasco Perera

Consejero académico de “Gómez Acebo & Pombo”, abogados y Catedrático de Derecho Civil

  • La causa de resolución del contrato es ahora la declaración administrativa de ruina (que se producirá raramente) y no el agotamiento del deber de conservación del dueño
  • El superficiario no es en cuanto al edificio construido por él un poseedor inmediato sujeto al deber de custodia preparatorio de la futura restitución

Se trata en último extremo de saber quién está legitimado para exigir el cumplimiento del deber urbanístico de conservación

Hace unos días me encontré ante una contingencia legal en la que no había reparado en mi larga actividad profesional dedicada al Derecho de la construcción. Sabemos que, en todos los modelos legales del derecho de superficie existentes en España, la construcción revertirá en favor del dueño del terreno al extinguirse la carga. ¿Pero esta reversión que opera ope legis es también una obligación de conservación del edificio a cargo del superficiario en el tiempo intermedio y, en definitiva, una obligación de restitución, que se sobrepone obligacionalmente al hecho de la reversión?

Y reparé entonces en el art. 15 de la Ley del Suelo. Como sus precedentes legales en normas anteriores, esta impone a los propietarios un deber de conservar y mantener la edificación costeando la refacción hasta el límite del deber de soportar, el 50 % del coste de reposición del edificio a valor nuevo. No se dice en la norma qué ocurre a partir de este límite, aunque las CCAA (pero ya no el Estado) pueden decidir que en tales casos procede la declaración de ruina.

¿Es el art. 15 LS una norma con eficacia interprivada? Hubo un tiempo en que pudo pensarse en una limitada eficacia interprivada del deber de conservación urbanística. Pues los tribunales civiles sostuvieron que más allá del límite del deber de conservar (art. 118.2 LAU/64) podían los tribunales civiles imponer una declaración propia de ruina material que condujera a la resolución del inquilinato. El límite del deber de conservar adquiría así una proyección privada. Pero hoy no es este el caso. El límite del deber urbanístico de conservación es irrelevante a efectos contractuales, porque la causa de resolución del contrato es ahora la declaración administrativa de ruina (que se producirá raramente) y no el agotamiento del deber de conservación del dueño (art. 28 b LAU/94).

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