El enorme incremento del precio suelo y otros inmuebles y las dificultades de obtener financiación de ciertos activos, han llevado a los promotores e inversores inmobiliarios a revivir algunas fórmulas jurídicas muy eficientes para canalizar inversiones inmobiliarias, pero que habían caído en desuso. Una de esta formulas es el contrato de cuentas en participación.
Frente a las permutas de la totalidad o partes indivisas del suelo a cambio de inmuebles futuros, o la constitución de nuevas sociedades limitadas con aportaciones mixtas de inmuebles y dinero, o bien mediante complejos aumentos de capital con aportación de inmuebles a sociedades preexistentes, el contrato de cuentas en participación tiene grande ventajas. Es más sencillo y barato que la constitución de una sociedad, muy flexible y además es fiscalmente eficiente para inversiones inmobiliarias.
Son una fórmula de articular la inversión en cualquier tipo de proyecto inmobiliario. Puede aplicarse a suelo o a cualquier otro activo inmobiliario que se destine a la venta sino al alquiler (pensemos en la aportación de edificio para su rehabilitación y explotación en alquiler). Pero es más usual para inversiones de corta duración. Pueden invertir capital uno o varios y aportar grandes o pequeñas sumas de capital. Por ello es muy útil en el crowdfunding.
Un claro ejemplo es cuando un inversor persona física que desea invertir en el sector inmobiliario, y tiene un activo inmobiliario a y/o capital, pero no tiene el “expertise” y acude a un gestor (un experto en quien confía), se “asocian” para un proyecto inmobiliario concreto o para una pluralidad de ellos, por un plazo de tiempo. El propietario de inmueble (inversor) y trasfiere su propiedad (u otros derechos) o bien aporta capital (dinero) a un proyecto inmobiliario que desarrolla bajo su responsabilidad el gestor, entregando al inversor la participación en los resultados que convengan.
Aunque hacen negocios juntos, entre gestor e inversor no existe una relación societaria (no se constituye una sociedad) sino una relación contractual. Con ello se evitan tramites y gastos derivados de la constitución y de la gestión de las sociedades. Si el contrato no implica transmisión de inmuebles (o derechos reales) no es precisa escritura pública ni habrá costes notariales ni de Registro de la Propiedad, aunque puede ser recomendable elevar a público el contrato privado.
En este sentido, este contrato aporta ventajas a ambas partes, inversor y gestor. Para el inversor porque puede participar en los resultados del negocio sin asumir el “riesgo promotor” o de gestión.
Para el gestor, también son grandes las ventajas, porque manteniendo la gestión (responsabilidad y control) del proyecto, evita acudir a financiación propia o externa (o acude en menor medida). Además, comparte los resultados (que se esperan positivos, pero pudieran ser perdidas) en los términos que se definan por las partes.
Desde el punto de vista fiscal, cuando el inversor aporta inmuebles o dinero a la sociedad promotora de la que es titular el gestorla transmisión no tributaría en Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Operaciones Societaria, del mismo modo que en la aportación a una sociedad.
La aportación de capital (en dinero o especie) por el inversor, participando ambos en los resultados prósperos o adversos de la operación constituye una cesión a terceros (gestor) de fondos propios (del inversor), por lo que los rendimientos (positivos o negativos) obtenidos por el inversor persona física, tributan en la base imponible del ahorro del IRPF como rendimientos del capital mobiliario (al tipo entre 19% y 26%). Asimismo, para el gestor (persona jurídica) los rendimientos entregados al inversor son un gasto deducible.
No siendo socio el inversor recibe los rendimientos pactados (también las perdidas) con similar tratamiento fiscal que los dividendos sociales. El no gestor no es responsable frente a terceros de los actos derivados de la gestión y no le alcanzan las responsabilidades derivadas de ser promotor. El gestor por su parte tiene autonomía en la gestión, pero con obligación de rendir cuentas en los términos y con el rigor y periodicidad que se pacte.
Así, la flexibilidad de este contrato, fruto de la libertad de las partes para negociar y acordar lo que estimen más conveniente exige fijar con claridad las condiciones de esa colaboración entre inversor y gestor: que se aporta, su valoración, la forma de determinar la participación en los resultados, las reglas de liquidación y forma rendición de cuentas del gestor.
En definitiva, la clave para garantizar el éxito de esta fórmula de” asociación” entre inversor y gestor será una cuidadosa negociación y redacción de las condiciones que regulan las relaciones entre las partes.
