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03/12/2022. 22:54:50

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La importancia de los contratos de arras en la compraventa de viviendas

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

La relevancia que tiene el contrato de arras que se suscribe con carácter previo a la formalización de la escritura de compraventa es generalmente obviada tanto por los vendedores como por los compradores. El recurso indiscriminado por personas que carecen de formación jurídica a modelos de contratos carentes de todo rigor y que son encontrados en internet es una fuente inagotable de asuntos para los despachos de abogados. Un ejemplo muy elocuente de esta práctica nada aconsejable son los contratos de arras cuando alguien se plantea comprar o vender una vivienda. Ante la inminencia de una operación inmobiliaria de compraventa, con la relevancia económica que ello representa, es muy importante tener presente qué es un contrato de arras, qué tipos podemos utilizar en nuestra negociación y cómo puede afectarnos económicamente en caso de que una u otra parte incumplan el contrato.

            La trascendencia del contrato de arras radica en que realmente es la antesala de la posterior escritura de compraventa y en el mismo quedarán recogidas las condiciones esenciales de la posterior transmisión del inmueble: cantidad de las arras que se descontarán del precio final, plazo para formalizar la escritura, precio del inmueble, forma de pago, imputación de gastos e impuestos, etc.

Por tanto, a pesar de que el contrato de arras en sí mismo puede parecer un documento poco relevante y de carácter accesorio, en realidad tiene una trascendencia nuclear. Se trata de un contrato privado mediante el cual el vendedor reserva durante un período de tiempo el inmueble al comprador, satisfaciendo éste a cambio una señal a la que se dará un tratamiento diferente dependiendo del tipo de arras que se firmen.

            En cuanto a los tipos de arras que existen son los siguientes:

            1.- Arras penitenciales: Son las más comunes y están recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil. También son conocidas como arras de “desistimiento” debido a la facultad para ambas partes de apartarse del contrato con las consecuencias que establece el precepto citado: si es la parte vendedora la que desiste del contrato deberá devolver duplicadas las arras al comprador (la cantidad percibida en concepto de arras y otra suma idéntica); por el contrario, si es el comprador el que desiste, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.

            En este concreto caso es importante poner de relieve que el empleo de la palabra “señal” no es interpretado por sí solo como elemento irrebatible del carácter de penitenciales de las arras sino que para que se entienda de esta forma deberá constar expresamente así establecido por las partes en el contrato.

            2.- Arras penales: En este caso, las arras se entregan para garantizar el cumplimiento del contrato y hacen prueba de su perfección. Los efectos del incumplimiento son los mismos que en las penitenciales respecto a su pérdida o devolución duplicada, dependiendo de quien incumpla. Ahora bien, las arras penales se configuran como la cantidad en concepto de pena que debe abonar en todo caso el contratante incumplidor, sin perjuicio de que la otra parte pueda exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución del mismo, además de la indemnización de daños y perjuicios que le pudiera corresponder.

            3.- Arras confirmatorias: La jurisprudencia del Tribunal Supremo considera que en caso de discrepancia o de que no pueda determinarse con claridad qué tipo de arras han pactado las partes se entenderá que las mismas son confirmatorias. Esta clase de arras se entrega como anticipo o parte del precio y confirman la celebración del contrato sin que las partes estén facultadas para su resolución, pudiendo exigirse el cumplimiento obligatorio por la parte interesada en continuar con la operación de compraventa.

            Con lo expuesto anteriormente, hemos querido dar unas pequeñas pinceladas sobre la importancia de contar con asesoramiento jurídico especializado antes de firmar un contrato de arras dado que lo que parece un simple contrato privado poco relevante puede tener un alcance de gran envergadura en todo lo concerniente a la operación de compraventa en su conjunto. Desaconsejamos absolutamente los modelos de contratos que aparecen publicados en internet. Hay que tener en cuenta siempre el caso concreto para adaptar el contrato de arras a las necesidades propias de cada operación de compraventa.

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