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23/07/2024. 20:13:56

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Consecuencias fiscales del valor de referencia

Abogado fiscalista

El 1 de enero de 2022 entró en vigor el valor de referencia del catastro[1], como elemento para determinar la base imponible de los impuestos patrimoniales, en relación a los bienes inmuebles. Anteriormente la base imponible se determinaba de acuerdo con el “valor real” de los elementos adquiridos, mientras que, tras la nueva regulación, el valor es el determinado por la Dirección General del Catastro, como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble obrantes en el Catastro Inmobiliario. Constituye un verdadero cambio sustantivo, adoptado teóricamente en aras de reducir la litigiosidad tributaria que provoca la valoración de los inmuebles, pues en un principio este valor de referencia no superaría el valor de mercado, y para ello se aplica un factor de minoración en su determinación de 0,9 sobre el valor que fije el catastro.

No obstante, la minoración en muchos casos es insuficiente, al aplicarse de forma genérica para todos los inmuebles sin atender a las concretas características de cada uno, que pueden fácilmente variar su valor, y obligar al contribuyente a tributar por una base imponible superior a la que realmente debería atendiendo al caso particular. Es por ello que la realidad dista de la parte puramente teórica, tal como ha denunciado la AEDAF[2], el denominado valor de referencia supone una importante subida encubierta de los impuestos patrimoniales.

El cambio normativo es referido al Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITPAJD) y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, ISD) y al Impuesto sobre el Patrimonio (IP), que se sujetarán en la valoración de los inmuebles a este nuevo valor: la norma general es que a efectos de los tributos se considerará como valor de los bienes su valor de mercado, y en el caso de los inmuebles, se introduce el referido valor de referencia estableciendo que este será su valor que vendrá determinado según el Catastro Inmobiliario, salvo que el valor declarado por el contribuyente fuera superior. En el caso particular de Patrimonio, este nuevo valor se introduce a través del concepto valor determinado para inmuebles adquiridos vía transmisión sujeta a ISD o ITPAJD en el que se haya aplicado el valor de referencia.

Esta valoración se enfrenta a dos potenciales problemas. El primero de ellos es que la valoración dada según situación o valor en catastro puede estar lejos de la realidad de las cosas, produciendo situaciones que encontrarán difícil encaje en la realidad económica propia del bien en cuestión. El otro es que las impugnaciones de valor solo se podrán impugnar por la vía de recurrir la liquidación en la que se aplique dicho valor o vía rectificación de la autoliquidación y, en ambos casos, impugnando el valor de referencia. El Catastro Inmobiliario estará obligado en estas situaciones a emitir un informe para ratificar o corregir dicho valor. Es decir, a efectos prácticos el valor de los bienes quedará supeditado a este nuevo valor y será el contribuyente quien, si no está de acuerdo, habrá de recurrirlo habiendo pagado o suspendido vía aportación de aval la cuota del tributo para recurrir el valor. Mientras que, hasta la fecha, el contribuyente liquidaba y era la Administración quien, a posteriori, comprobaba la misma. Lo cual produce una lamentable situación de desmejora de la posición del contribuyente y una inversión de la carga de la prueba.

El valor de referencia también puede afectar al denominado impuesto de plusvalía municipal[3], tras la modificación operada en dicho impuesto por el Real Decreto – Ley 26/2021[4] para adaptarlo a las exigencias constitucionales. Esta nueva regulación se aprueba sin carácter retroactivo y, por tanto, sólo aplicable a obligaciones devengadas a partir de su entrada en vigor. El impuesto, o más específicamente el sistema de cálculo, que no estaba exento de polémica y que finalmente se resuelve con la tan esperada declaración de inconstitucionalidad[5], ahora encuentra una nueva regulación con dos sistemas de cálculo de la base imponible, y el sujeto pasivo podrá optar por la más favorable.

El primero consiste en multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los máximos establecidos en el nuevo artículo 107. 4 de la Ley de Haciendas Locales (LHL), en función del número de años desde la adquisición (como novedad se gravan las plusvalías generadas en menos de un año). El segundo sistema simplemente permite evitar pagar la plusvalía si se acredita que no se ha producido incremento de valor del terreno o si ha existido, pero por cantidad inferior a la calculada por el sistema objetivo de coeficientes, permitiendo de esta forma pagar Plusvalía por el incremento “real” del terreno.

La parte que nos interesa y conecta con el valor de referencia es respecto de la adquisición del inmueble a título lucrativo, en tal caso se tomará el mayor de:

-el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (que desde enero de 2022 será como mínimo el Valor Referencia Catastro).

-o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria (Ayuntamiento).

En este sentido, resulta incongruente haber conseguido evitar las comprobaciones de valor de inmuebles que se ahorran las Comunidades Autónomas en los impuestos de sucesiones y donaciones e ITPAJD, al establecer como base imponible el valor de referencia fijado por el catastro y, por otro lado, incluir esta responsabilidad a los Ayuntamientos, cuyos medios y personal técnico tendrán que cumplir con las exigencias del Tribunal Supremo. Esto puede dar lugar en la práctica a que se utilice también el valor de referencia para estos fines, como si se tratara de un valor absoluto e inequívoco que refleja siempre fielmente la realidad de un inmueble.

Por tanto, una medida que en principio se dirige a reducir la litigiosidad tributaria, al acudir a un método de cálculo genérico puede haber casos en que resulte alejado del valor real del bien en cuestión, con el perjuicio adicional para el contribuyente de la inversión de la carga de la prueba. En estos supuestos, será el contribuyente quien deberá solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada en caso de no estar de acuerdo con el valor de referencia o declarar el valor real e interponer el recurso correspondiente cuando reciba la complementaria por parte de la Agencia Tributaria. En definitiva, habrá que analizar cada caso concreto para encontrar la solución más beneficiosa ante esta nueva regulación no exenta de controversia.


[1] El valor de referencia tiene su origen en la Disposición Final Tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, redactada por el apartado ocho del artículo decimocuarto de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164.

[2] Asociación Española de Asesores Fiscales.

[3] Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

[4] Real Decreto-Ley 26/2021 de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

[5] Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre de 2021. Cuestión de inconstitucionalidad 4433-2020. Planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, con sede en Málaga, respecto de diversos preceptos del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

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