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26/09/2023. 15:19:00

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El nuevo gravamen de los «pases inmobiliarios» y sus problemas de constitucionalidad

El nuevo gravamen de los 'pases inmobiliarios' y sus problemas de constitucionalidad

Hasta el día 26 de diciembre de 2008, el artículo 17.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TRLITP) decía que en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Así pues, la cesión onerosa a un tercero del derecho del comprador que todavía no ha adquirido el inmueble (habitualmente en construcción), es decir los llamados pases inmobiliarios tributaban por el concepto transmisión onerosa y se aplica el tipo de gravamen de los inmuebles (6%, salvo que la Comunidad Autónoma haya aprobado otro diferente). La base imponible era el valor real del derecho cedido (artículo 10 del TRLITP). Este valor real es el precio de venta del derecho, una cifra que normalmente se aproximará a la cantidad ya desembolsada por el primer comprador o al valor real actual del inmueble terminado, que recibirá el comprador, minorado en el importe de las deudas del comprador en las que el cesionario se subrogue, tanto si son deudas con el vendedor como con una entidad financiera.

La reciente reforma fiscal (Ley 4/2008 de 25 de diciembre) ha pretendido "mejorar la situación de los particulares en el mercado inmobiliario" y facilitar la venta del derecho de compra para paliar los efectos de la crisis económica sobre quienes han adquirido una vivienda en construcción y no pueden hacer frente a las deudas contraídas. Para ello ha añadido al citado artículo 17.1 un párrafo según el cual, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida, tras la reforma, por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión. ¡Extravagante forma de ayudar a los compradores en apuros cuando el valor real del bien en el momento de la transmisión sea mayor que su valor final menos las deudas pendientes! Pensemos en alguien que ha efectuado una pequeña entrega a cuenta (pongamos 10.000 €) por una vivienda prácticamente terminada de construir que vale 500.000. Si cede el derecho de compra por su valor, el precio de la cesión será aproximadamente 10.000 € y el cesionario se subrogará en una deuda de 490.000 €. Con la ley anterior su base imponible era 10.000 €, y actualmente, tras la reforma realizada para facilitar este tipo de operaciones, la base imponible es 500.000 €. Ayudas como ésta supongo que nadie las quiere. ¿Cómo se explica este despropósito?

La razón de la reforma no es otra que un error interpretativo que la Administración tributaria no ha querido enmendar mediante una simple resolución administrativa. Al aplicar la ley anterior, la Dirección General de Tributos (DGT) ha entendido, en numerosas consultas vinculantes, que la base imponible estaba constituida por el valor real del inmueble cuyos derechos se ceden: craso error porque lo que se transmite no es el inmueble, sino el derecho a comprarlo y la base imponible no puede ser el valor del inmueble, sino el valor del derecho cedido. La interpretación administrativa es un atentado a la gramática, a la lógica y al principio de capacidad contributiva.

La Ley 4/2008 ha pretendido acabar con tal interpretación, pero lo que realmente se ha hecho es convertir un error de la Administración en una interpretación auténtica, que constituye una grave lesión del derecho constitucional a la seguridad jurídica dado que la interpretación no innova el ordenamiento jurídico y se aplica retroactivamente desde la fecha de promulgación de la ley interpretada.

El carácter interpretativo de la nueva ley se desprende de su exposición de motivos, donde leemos que "la limitación de la base imponible al valor real que tenga el bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho se dirige especialmente a los supuestos de transmisión entre particulares del derecho de adquisición de una vivienda en construcción. Es una modificación necesaria para evitar un gravamen impositivo que, sumado al que se produce por el IVA que satisface el nuevo propietario del derecho cuando adquiere la vivienda, hacía, en la práctica, casi imposible la transmisión de estos derechos".

De este modo el legislador ha venido a dar por buena la interpretación de la DGT y puede haber convertido en interpretación auténtica y vinculante erga omnes algo que realmente no se deducía de la legislación anterior.

He aquí dos temas interesantes que invitan a una reflexión de dogmática jurídica: 1) ¿Puede afirmarse que el criterio expresamente manifestado en la exposición de motivos de una ley es una interpretación auténtica de una norma legal precedente? La exposición de motivos de una ley no es de carácter preceptivo pero en ella se contiene el criterio o la opinión del legislador y, por todo ello, su naturaleza de interpretación auténtica puede ser, al menos, objeto de debate. 2) Una norma legal interpretativa de carácter retroactivo puede ser inconstitucional si el Tribunal Constitucional llega a la conclusión de que en ella se esconde una verdadera innovación del ordenamiento jurídico y una infracción del principio de seguridad jurídica; en tal caso su constitucionalidad sólo se salva si se rechaza su aplicación retroactiva.

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