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La nueva normativa sobre arrendamientos urbanos

Doctor en Derecho. Ponente del TEAC

Medias de fomento del alquiler de viviendas

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modifica la Ley 29/1994 sobre arrendamientos urbanos en las siguientes materias:

1. Exceptúa de la normativa sobre arrendamientos de viviendas las viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

2. Duración del contrato:

  • La duración del contrato de arrendamiento será libremente pactada por las partes.
  • Si el plazo de duración fuera inferior a 5 años (o inferior a 7 años si el arrendador fuera persona jurídica), llegado el día de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de 5 años-7 años si el arrendador fuera persona jurídica-.
  • Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio de la prórroga señalada en el apartado anterior.
  • No procederá la prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para dedicarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

3. Prórroga del contrato:

  • Si llegara la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez trascurrido el plazo de 5 años de duración de aquel (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), ninguna  de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más.

4. Renta del Contrato:

  • Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
  • En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta 5 años de duración de aquel (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), el incremento producido como consecuencia de la actualización no podrá superar el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de precios al Consumo a fecha de cada revisión.
  • En caso de que no se detalle el índice de referencia, la renta se revisará por la variación del Índice de Garantía de Competitividad.

5. Obras de mejora:

  • La realización de obras de mejora, transcurridos de 5 años de duración de aquel (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), salvo pacto en contrario, el arrendador podrá incrementar la renta en función del importe de la mejora.
  • Las partes podrá pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización sean a cargo del arrendatario.
  • Durante los 5 años primeros de vigencia del contrato (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), solamente puede incrementarse la renta por los citados gastos por acuerdo de las partes, anualmente.

6. Derecho de tanteo y retracto

  • No caben los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas y locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador de la totalidad de los pisos.

7. Fianza

  • La fianza será obligatoria en la cantidad de una mensualidad de la renta.
  • Durante los 5 años primeros años de duración de aquel (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), la fianza no está sujeta a actualización.

8. Ley de Propiedad Horizontal

  • La dotación al fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la fina, no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario.
  • Pisos turísticos: la aprobación requerirá el voto favorable de las 5/5 partes del total de propietarios.

9. Entrada en vigor:

  • Para los contratos que se celebren a partir del 15 de diciembre de 2018.

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