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La nueva reforma del sistema financiero: el saneamiento de los activos inmobiliarios

Doctor en Derecho. Ponente del TEAC

El Real Decreto-Ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero, estableció una serie de medidas con la finalidad de lograr el saneamiento de los balances de las entidades de crédito, con el objetivo de paliar con carácter de urgencia el deterioro del valor de los activos vinculados al sector inmobiliario y que afectaba la solidez del sistema financiero español.

Fajos de billetes con un tejado rojo encima

Medidas orientadas a la cobertura del deterioro de los balances bancarios ocasionados por los citados activos inmobiliarios bancarios, mediante un aumento de las provisiones y de capital a realizar por las entidades financieras durante los años 2012 y 2013.

Sin embargo, la incertidumbre sobre la solidez del sistema financiero español ha permanecido  latente en los mercados financieros internacionales por lo que el Gobierno se ha visto avocado a aprobar el Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, con el objetivo de disipar dicha incertidumbre que dificultaba la normalización del sistema financiero español por su exposición al sector inmobiliario e intentar la recuperación de la función canalizadora del ahorro hacia la actividad del sector productivo español.

El Real Decreto-Ley 18/2012 establece en primer lugar, una serie de coberturas adicionales a las establecidas por el Real Decreto-Ley 2/2012 a realizar de una sola vez en este año por las entidades bancarias (calculadas en 30.000 millones de euros), para cubrir el deterioro de los créditos normales otorgados por las citadas entidades al sector inmobiliario (del 45% para el suelo, del 22% para la promoción en curso y del 7% para la promoción terminada, respecto de los créditos con garantía hipotecaria; para el resto de créditos la cobertura será del 45%), consecuencia de las menores expectativas de mercados respecto de las cifradas reflejadas en los balances, lo que afectará enormemente a la cuenta de pérdidas y ganancias de los bancos del ejercicio 2012. Aunque se flexibiliza el plazo de cumplimiento de las nuevas provisiones para aquellas entidades que vayan a acometer procesos de integración, que dispondrán de un plazo de doce meses a partir de la autorización del respectivo proceso, lo que indudablemente constituye un aliciente para la promoción de procesos de integración de entidades financieras con el objetivo de crear entidades con mayor tamaño. Además, en el caso de que las entidades de crédito vean reducida su solvencia como consecuencia de las nuevas provisiones de manera que su capital o sus recursos propios resulten deficitarios, aquellas deberán realizar un plan de cumplimiento con medidas alternativas para cumplir con lo señalado el citado Real Decreto-Ley 18/2012, o solicitar apoyo financiero público a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (calculado en 15.000 millones de €), bien mediante la inyección de recursos a través de la adquisición de capital o bien de otros instrumentos convertibles en acciones.

En segundo lugar, el Real Decreto Ley con el fin de aislar y dar salida en el mercado a los activos inmobiliarios, cuya integración en el balance de las entidades financieras está lastrando la llegada del crédito al sector productivo español, establece la obligación de constitución de sociedades de gestión de activos a las que las entidades de crédito deberán aportar todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con el suelo para la promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias. Aportación que deberá ser realizada de acuerdo con el valor de mercado de dichos activos y a la que será aplicable el régimen fiscal establecido en el capítulo VIII del título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (régimen de fusiones). No obstante, a dicha aportación no será de aplicación la excepción prevista en el artículo 108 de la Ley de Mercado de Valores, respecto de  las trasmisiones de las participaciones recibidas como consecuencia de la gestión de las sociedades para la gestión de activos inmobiliarios.

En materia fiscal, el Real Decreto-Ley 18/2012 establece la exención en el Impuesto sobre Sociedades del 50% de las rentas positivas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles de naturaleza urbana que tenga la calificación de activo no corriente mantenidos para su venta, adquiridos desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012, salvo respecto de entidades vinculadas, exención compatible con la deducción por reinversión de activos inmobiliarios prevista en el artículo 42 de la Ley del citado impuesto. En igual porcentaje estarán exentas las ganancias patrimoniales obtenidas por entidades sin establecimiento permanente en España como consecuencia de la enajenación de bienes urbanos situados en España y adquiridos entre las citadas fechas.

Del mismo modo estarán exentas en un 50% las ganancias patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso dentro del citado período temporal, salvo que el inmueble hubiera sido adquirido o transmitido  a su cónyuge o a una persona unida al contribuyente por parentesco. Medidas adoptadas con el objetivo de garantizar la neutralidad fiscal y de estimular la venta de activos inmobiliarios.

Por último, el Real Decreto-Ley 18/2012 modera los aranceles notariales y registrales que sean de aplicación en los supuestos de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras antes señaladas.

En resumen, el Real Decreto-Ley 18/2012 supone la cuarta reforma del sector financiero desde que comenzó la crisis y tiene como objetivo fundamental que los bancos cubran con nuevas provisiones hasta casi la mitad de los préstamos que tienen realizados al sector constructor y promotor, a fin de calmar a los mercados financieros internaciones y disminuir la prima de riesgo de nuestro país.

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