El abandono de obra constituye uno de los incumplimientos más graves en los que puede incurrir el constructor en el marco del contrato de arrendamiento de obras. Sin entrar en consideraciones sobre la naturaleza del abandono o de los efectos jurídicos de dicho incumplimiento, es objeto de la presente colaboración exponer, con finalidad eminentemente práctica, algunos de los pasos que, según nuestro criterio, tanto el promotor como la dirección facultativa deberán llevar a cabo para garantizar el cumplimiento de obligaciones de diversa naturaleza que les afectan así como para preconstituir la prueba que, a buen seguro será necesaria el escenario del proceso judicial.
Constatación del abandono: Requisito imprescindible es asegurarse de que se ha producido la retirada del contratista de la obra, es decir, la mano de obra como las herramientas, materiales, etc., puesto que en caso contrario, el promotor podría aventurarse en el escenario de una obra paralizada por una suspensión temporal de la ejecución, lo que podría motivar la formalización por el contratista de una denuncia en el ámbito penal con desagradables consecuencias para el promotor. En este caso constituyen indicios fundamentales para constatar la situación real la existencia de vigilantes de seguridad, candados, vallados, etc.
Acta Notarial: Lo primero que debe hacerse, una vez constatado el abandono, es solicitar la comparecencia de un Notario en la obra para levantar un Acta de Presencia donde conste el estado de abandono de la obra. Dicho acta, en la que es conveniente comparezca la Dirección Facultativa, deberá constatar además los siguientes extremos:
- La constatación, vía inventario, de las instalaciones, maquinaria, herramientas y materiales existentes en la obra. Hemos de tener en cuenta que normalmente, el constructor compra dichos materiales cuando va a ejecutar las sucesivas partidas de la obra, materiales que son suministrados por el proveedor y puestas a su disposición a pie de obra. Por lo tanto, en el momento del abandono puede que el material que se encuentre en la obra esté o no pagado por el constructor al proveedor o incluso que sean propiedad del promotor al encontrarse certificados y pagados. En función de la situación en que se encuentren dichos materiales, la actuación futura a seguir será diferente.
- La constatación de la toma de posesión del promotor de la obra acompañado del personal de la empresa de vigilancia que vaya hacerse cargo de la seguridad de la obra. Con ello se evitan situaciones transitorias complejas como hurtos, robos, deterioro del material, etc.
En cualquier caso es conveniente la realización de un reportaje fotográfico, para su incorporación al acta.
Constancia documental de requerimiento por el abandono: En estos casos, lo normal es que el abandono vaya precedido de un cruce de comunicaciones entre las partes. No obstante, es conveniente que una vez constatado el abandono se requiera al contratista, bien por burofax o requerimiento notarial, poniéndole de manifiesto los hechos constatados, la disconformidad con dicha conducta y cualquier otra información al respecto (exigencia de cumplimiento o resolución; advertencia de reclamación de futuros daños y perjuicios, etc.). En dicho requerimiento deberá requerirse a la constructora para que retire, en su caso, sus pertenencias en determinado plazo.
Otra cuestión importante es el de la maquinaria. Sobre todo las grúas. Esta maquinaria en la mayoría de las ocasiones es alquilada. En situaciones de este tipo, conviene notificar al que aparentemente es dueño de la grúa.
Certificación de obra ejecutada e informe de la Dirección Facultativa (Director de Obra y Director de Ejecución de la Obra): Ambos técnicos deberán elaborar y suscribir dichos documentos consistentes , respectivamente, en la descripción de las unidades de obra ejecutadas en el momento del abandono y la medición y la liquidación económica correspondiente a dichas unidades de obra.
Instrucciones Técnicas: La Dirección Facultativa deberá facilitar al promotor las instrucciones de orden técnico oportunas para impedir el acceso a la obra de personas no autorizadas, debiéndose mantener operativos y en buen estado de conservación los cerramientos instalados, así como adoptar, en su caso, las medidas de vigilancia que procedieran. Igualmente, la Dirección Facultativa deberá facilitar al promotor las indicaciones oportunas para preservar del mejor modo posible la obra ejecutada.
Comunicaciones: El promotor deberá comunicar la paralización de la obra a las Administraciones competentes (Ayuntamiento y Autoridad Laboral), así como a las entidades crediticias que pudieran resultar afectadas por la misma. De otro lado, cada interviniente notificará la paralización a su respectiva compañía de seguros y los componentes de la Dirección Facultativa a sus respectivos Colegios Profesionales.
Acta de suspensión de obra: El promotor deberá, en unión al menos del director de la obra, del director de la ejecución de obra y del coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución de la obra, levantar un acta con el siguiente contenido mínimo:
- Fecha de paralización por tiempo indeterminado de la obra y causa de la misma.
- Consignación de la obligación del promotor de notificar al resto de los intervinientes, en forma fehaciente, la eventual reanudación de los trabajos, ó, en su defecto, la resolución de sus respectivos contratos. Ello sin perjuicio de la facultad que asiste a cada interviniente para ejercer los derechos que considere oportunos de conformidad con las previsiones contractuales y legales.
- Determinación de los tajos y partidas ó unidades de la obra afectados por la paralización y estimación porcentual de la obra ejecutada al momento de la paralización.
- Consignación de que el estado de situación de la obra al momento de su paralización es el que aparece detallado en el documento anexo que contendrá, suscrito por la Dirección Facultativa (Director de Obra y Director de Ejecución de la Obra) el informe y en la certificación de obra ejecutada a las que nos referimos con anterioridad, documentos todos ellos que forman parte inseparable del Acta.
- Manifestación de que la documentación del seguimiento y control de calidad de la obra recibirá del Director de Obra y del Director de Ejecución de la obra, respectivamente, el destino prescrito en el Código Técnico de la Edificación.
- Consignación de que por la Dirección Facultativa se han facilitado al Promotor las instrucciones de orden técnico que hemos citado anteriormente.
- Declaración de que durante el período en que permanezcan paralizados los trabajos quedarán en suspenso las funciones, obligaciones y consiguientes responsabilidades profesionales que corresponden a los técnicos de la Dirección Facultativa. (Director de Obra, Director de Ejecución de la Obra y Coordinador de Seguridad y Salud en fase de ejecución).
- Manifestación de que las partes van a llevar a cabo las comunicaciones a las que anteriormente hemos hecho referencia (Administraciones competentes, entidades crediticias, etc.).
Señalar que lo anteriormente expuesto constituye una actuación "modélica" en un supuesto de abandono de obra (en el que no hemos incluido referencia a la estrategia de resolución, constatación de los daños y perjuicios, reclamación, etc.), no siendo requisito legal para acreditar la existencia del abandono o los efectos jurídicos y económicos de mismo el cumplimiento de tales requisitos, dado que nos encontramos ante una cuestión estrictamente probatoria, si bien con esta pincelada queremos contribuir a facilitar la posición del empresario y profesionales afectados por esta frecuente situación.
