
En los procedimientos expropiatorios, es habitual que se expropie parcialmente la superficie de una finca. Si esa parte es justipreciada, dentro de la cantidad que sea fijada por el Jurado Provincial de Expropiación, generalmente, también se incluirá una indemnización de la superficie restante, como consecuencia de la depreciación o demérito de esa finca.
La indemnización por demérito se podría describir como el resarcimiento por menoscabo que los propietarios sufren en sus bienes y derechos que quedan sin afectar, a causa de una acción expropiatoria.
Esta indemnización se puede originar por razones distintas, siendo éstas compatibles entre sí:
- Por un lado, se encuentra la regulada en el artículo 46 de la Ley de Expropiación Forzosa, con motivo de las consecuencias económicas que supone para el titular la conservación del resto de la superficie de la finca.
- Y por otro, la indemnización derivada de la propia minusvaloración de la finca que no se afecta.
Llegados a este punto, es lógico pensar que, cuando hablamos de una expropiación parcial, la compensación de los perjuicios causados se encuentra más que justificada y que a priori su valoración se tiene en cuenta en todo caso.
Ahora bien, ¿se activa de manera automática la indemnización por demérito? Es decir, si una finca es objeto de una expropiación parcial, ¿siempre se van a resarcir los efectos perjudiciales que soporte como propietario?
El Tribunal Supremo en la sentencia de 23 de julio de 2015, rec. 3409/2014, señala “que dichos conceptos indemnizatorios no se originan por el simple dato objetivo de la expropiación parcial sino por la acreditación de un efectivo perjuicio, bien sea en mérito, valoración de la finca, productividad o dificultades en el cultivo y aprovechamiento de la misma, sin lo cual no puede prosperar una pretensión en tal sentido».
Hay que tener en cuenta que la casuística para poder llevar a cabo su valoración es muy compleja, estando completamente justificada la convivencia de múltiples factores que nos encontramos a la hora de analizar la superficie de una finca: tipología del suelo, tamaño, cultivos…
El principal problema radica en los supuestos en que una partida indemnizatoria por demérito supone gran parte del importe fijado como justiprecio. Hay casos en los que la valoración del deterioro de la superficie restante llega a ser similar o incluso a exceder al de la parte expropiada, para lo que supondría más adecuado la expropiación total de la finca.
Pero entonces, ¿cómo se calcula esa indemnización por los perjuicios ocasionados?
La verdad es que no existe un método o sistema establecido legamente para poder calcularlo, lo que genera una disparidad de criterios que provocan bastantes complicaciones tanto para el expropiado como para el expropiante.
Los Jurados Provinciales gozan de libertad a la hora de realizar una estimación sobre los deméritos de la finca. El Tribunal Supremo declaró en varias sentencias (STS de 9 de mayo de 2001, recurso 3689/2000 y 15 de mayo de 2001, recurso 3399/2000) “que la determinación del perjuicio se deja al prudente arbitrio de los Tribunales, que suelen recurrir a la fijación de un porcentaje, normalmente sobre el valor de la parte no expropiada de la finca, pero sin que pueda considerarse ilícito que el Tribunal aplique el porcentaje sobre el valor de la parte expropiada, pues como se ha dicho, la LEF no predetermina un método de cálculo, siendo lo verdaderamente esencial el establecimiento de una indemnización proporcionada al perjuicio real”.
Es cierto que sería prácticamente imposible establecer una fórmula o método común que se utilizara como instrumento para el cálculo de estos perjuicios y que sea aplicable a cualquier región. Sin embargo, sería interesante el establecimiento de unos límites generales.
En la práctica, se utilizan algunas herramientas que sirven de guía, la cuales son comúnmente aceptadas y utilizadas a la hora de realizar este tipo de valoraciones contando con ciertos límites:
- La Dirección General de Carreteras publicó la Nota de servicio 4/2010 sobre el estudio de las expropiaciones en los proyectos de trazado de la Dirección General de Carreteras en la que recogía una tabla en la que se establecían unos porcentajes en función de la superficie afectada.
- Por parte del Jurado Territorial de la Comunidad de Madrid se han publicado una serie de criterios de valoración para la indemnización por demérito y división de la finca.
- También se tiene en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 8 de mayo de 2015, recurso 518/2013, en la que fue rechazada la valoración del demérito derivado de una superficie cuya extensión era muy superior a la unidad mínima de cultivo.