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03/08/2020. 09:50:28

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La penalización del incumplimiento del deber de conservación

Técnico de la Administración General

La Generalitat Valenciana ya nos tiene acostumbrados a que por estas fechas publique la Ley de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat y a través de ella se proceda a la modificación de leyes autonómicas.

Dibujo de unos edificios

En este sentido, la Ley 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat ha modificado el art. 182.Órdenes de Ejecución de Obras de Conservación y Obras de Intervención de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, de la Comunitat Valenciana, ahora lleva dicho artículo el siguiente título "Órdenes de Ejecución de Conservación y de Obras de Intervención y Expropiación de los inmuebles que incumplen estas Órdenes."

El deber de conservación aparece configurado como uno de los deberes básicos de los propietarios en el art. 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo y rehabilitación urbana.

Sucede, sin embargo, que el cumplimiento de la mayoría de los deberes configurados en la ley son inexcusables para adquirir las correspondientes facultades urbanísticas: tal es el caso de los deberes de cesión de suelos dotacionales, de aprovechamiento, de costear el importe de la urbanización, de solicitar licencia y de edificar. Estos son los deberes que deben cumplirse para la adquisición gradual de las facultades. Con el cumplimiento de los mismos se adquieren los derechos al aprovechamiento, a edificar y a la edificación. El incumplimiento de tales deberes  básicos puede ser penalizado con las correspondientes pérdidas de aprovechamiento, con la expropiación o venta forzosa (El Régimen Urbanístico de la Comunidad Valenciana de Fernando Romero Saura y José Luis Lorente Tallada).

Sin embargo hasta ahora el deber de conservación y de rehabilitación aún teniendo el mismo carácter de básico que los otros, sin embargo su incumplimiento no conllevaba ninguna penalización concreta correlativa, sino la posibilidad de ser objeto de una determinada orden de ejecución para realizar una obra de conservación a costa del propietario.

Ahora con la modificación introducida por la Ley 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, el incumplimiento del deber de conservación sí que conlleva la penalización de la expropiación, en este sentido reza el art. 182.1.a) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje "En cumplimiento de la función social de la propiedad, si el propietario hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la Administración, el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar el procedimiento de su expropiación."

Como sabemos el deber de conservación puede serle exigido al dueño del edificio mediante orden de ejecución expresiva de obras de conservación o rehabilitación. El coste de dichas obras será a cargo del dueño de la construcción hasta el límite del deber normal de conservación. La orden de ejecución debe ser dictada por el alcalde cuando exista un deterioro en el edificio o este se encuentre en condiciones deficientes para su utilización efectiva.

La orden de ejecución fijará un plazo para su ejecución. Dentro del plazo fijado para su cumplimiento el propietario puede:

  • Justificar su derecho a la percepción de ayudas (por exceder la obra ordenada del límite del deber normal de conservación).
  • Solicitar alternativas técnicas a la obra ordenada.
  • Solicitar licencia de demolición (salvo que el edificio esté catalogado).
  • Solicitar una prórroga para ejecutar las obras.
  • Realizar las obras que se le ordenan.

El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la Administración ordenante para:

  • Proceder directamente a la ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.
  • Imponer multas coercitivas, hasta diez y con una periodicidad mínima mensual, por valor cada una de un décimo de las obras ordenadas.

Si la Administración optase por proceder directamente a la ejecución subsidiaria a costa del obligado y el propietario hiciera caso omiso a los dos requerimientos la Administración Local queda habilitada para iniciar expediente expropiatorio, ésta es la penalización por incumplimiento del deber de conservación.

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