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31 de Agosto de 2018

Resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda

Hubo un tiempo no muy lejano, no más de siete años, en los que el Tribunal Supremo era impermeable a reconocer abusos en las cláusulas de los contratos con las entidades financieras. Tampoco reconocía – aunque lo sabían - que las cláusulas de las hipotecas no las leían ni los Notarios, ni los que contrataban las hipotecas.


Si quiera admitía que desde hacía décadas se estaban comercializando determinados productos financieros que eran complejos, extraordinariamente complejos para un usuario medio. Ni que las Plusvalías gravaban con severidad lo que en realidad eran minusvalías. O que era un clamor que las Preferentes de la Banca estaban seriamente cuestionadas por el propio sector financiero y por el Regulador (Banco de España).

En siete años, el Tribunal Supremo, con las mismas normas e incluso con una gran parte de los mismos Magistrados, ha pasado de un extremo al otro.

En solo siete años, el Tribunal Supremo ha iniciado una impronta tuitiva del consumidor. No podemos decir que sus resoluciones sean injustas, porque no lo son. Pero podemos asegurar que sus cambios de criterio, de tendencia, son radicales, inesperados y criticables. Son criticables por tardíos, y son criticables porque han afectado a la seguridad jurídica. Si, se puede cambiar de criterio, por supuesto, pero no pasar en numerosas cuestiones de indudable complejidad jurídica, de un extremo al otro. Porque lo que ha cambiado, en realidad, no es la norma, ni si quiera una interpretación jurídica. Lo que en realidad ha cambiado es una actitud: un ánimo protector. Y ese carácter tuitivo poco o nada tiene que ver con la misión nomofiláctica propia de este Tribunal.

La última de estas cruzadas del Tribunal Supremo es la demora en la entrega de los inmuebles adquiridos por compraventa. Durante décadas los inmuebles de una promoción en inmobiliaria sistemáticamente se entregaban más tarde de los plazos que la promotora o constructora tenía comprometidos. Durante los últimos cincuenta años, todos los compradores de vivienda de una promoción inmobiliaria sabíamos que los plazos eran "orientativos" y que los Tribunales toleraban sistemáticamente los retrasos como algo comprensible, o propio de una cultura empresarial. De esa última cruzada surge además una derivada: la interpretación sobre la Ley 57/68. Son cincuenta años de vigencia, y solo ahora, en los últimos cinco años, los Tribunales comienzan a ser severos, rigurosos, con lo que está vigente desde hace cinco décadas.

Parece una obviedad que el comprador tiene como obligación principal pagar el precio del inmueble que adquiere y, el vendedor, entregarlo. Y que este último, además, deberá entregarlo antes de una fecha determinada.

¿Supone lo anterior un motivo de resolución del contrato?

Lo cierto es que se deberá analizar caso por caso, y atender fundamentalmente a si el retraso se debe a causas imputables al vendedor.

Existe abundante jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de inmueble en construcción por retrasos en la entrega. A continuación se analizará una reciente Sentencia de nuestro Tribunal Supremo, que analiza este tipo de resolución contractual. Y lo hace tanto en el supuesto en el que se hubiese fijado una condición resolutoria por incumplimiento del plazo de entrega. Como en el que no hubiese mediado tal pacto entre las partes.

1. SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE FECHA 24 DE ABRIL DE 2018

En esta Sentencia, se analiza si el retraso superior a un año por causas no justificadas se considera un incumplimiento grave. Teniendo en cuenta además que las partes han contratado un plazo expresamente y las consecuencias de su incumplimiento.

Como previo, señalar que las causas de resolución articuladas en la demanda interpuesta contra la constructora G. Cao Ribadeo, S.L, comprenden:

  • Retraso en la entrega de los inmuebles objeto de la compraventa, respecto de la fecha pactada.
  • Falta de información respecto a la fecha efectiva de entrega de los inmuebles y el estado de la edificación.

La constructora demandada, presentó oposición, formulando a su vez reconvención solicitando que se condenase al actor a otorgar las escrituras públicas de los contratos. Junto con el pago del precio, correspondiente al segundo y tercer pago.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia, como la AP de Lugo, desestimaron la petición del actor, con estimación de la reconvención. Con el fundamento principal de que los incumplimientos no tienen entidad suficiente como para dar lugar a la resolución de los contratos. Y que no hubo voluntad deliberada y rebelde de la promotora en incumplir la obligación de entrega en plazo de las viviendas.

Pues bien, expuestos brevemente los antecedentes del Recurso de Casación, el TS, comienza apreciando una vulneración de los arts. 1.124 y 1.255 CC. Y una infracción de los principios recogidos en los arts. 1.091 y 1. 258 CC. Sosteniendo:

"La Sentencia recurrida ha infringido el art. 1.124 y 1.255 del Código Civil, pues el retraso constituye incumplimiento grave o sustancial siempre que haya sido pactado así por las partes en aras de la autonomía de la voluntad y permite al perjudicado por el incumplimiento la resolución del contrato. Igualmente infringe los principios lex contractus del artículo 1.091 CC, pacta servanda, artículo 1. 258 CC, y la necesidad de la esencia de la obligación, artículo 1.256 CC. Se aportan como Sentencias de contraste las STS 52/2014 de 6 de febrero, RJ/2014/836, y 7/2014 de 17 de enero, RJ/2014/1266. (...)"

Continúa la Sentencia, manifestando que la Sentencia de la AP  infringe el artículo 1 y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio. Pues les otorgan al cesionario la facultad de rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Siempre y cuando haya finalizado el plazo para la terminación de las obras sin que haya acaecido la prestación.

En el motivo tercero del Recurso, sobre la aplicación de arras penitenciales, considera infringidos los arts. 1.454, 1, 288 Y 1.091 CC. Y lo hace, bajo la siguiente fundamentación:

"Se han vulnerado los preceptos indicados en el encabezamiento de este motivo al no aplicar la Estipulación Quinta de los contratos de compraventa como cláusula penitencial, ya sea en favor del vendedor o del comprador, y más cuando en este pacto se pone de manifiesto la esencialidad de lo acordado en los contratos, pues se establece expresamente que cualquier incumplimiento de los estipulados conllevará la aplicación del artículo 1.454 del Código Civil para arras penitenciales o de desistimiento.(...)"

Además, siguiendo la línea jurisprudencial del TS, para que estas arras puedan aplicarse, deben estar perfectamente formuladas. Tal y como ocurre en el presente caso, en el que consta, tanto el nombre de las arras, como el artículo del CC.

La decisión que adopta La Sala, con respecto al primer motivo del Recurso es la siguiente:

"la polémica surge cuando las partes no han pactado de forma expresa que la falta de entrega en el plazo acordado otorga al comprador el derecho de resolver el contrato, pues, si así fuese, una vez incumplido el plazo nacería el derecho a la resolución sin necesidad de otro tipo de valoraciones, en principio. (...)"

"La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC) (...)."

Por otro lado, la Sentencia considera que es poco probable que exista alguna causa de fuerza mayor que justifique un retraso. Y lo hace teniendo en cuenta que el promotor es un experto conocedor de las dificultades propias de la actividad. Por tanto le compete a el prever estas circunstancias y fijar un plazo más extenso de entrega. Aun con el riesgo de perder un posible cliente. Citamos así:

"El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador."

Finaliza la Sentencia el Recurso, dictaminando que en el caso litigioso se ha visto frustrado el interés contractual del actor. Concretamente:

    "i) No puede trasladarse al comprador por el vendedor profesional las dificultades urbanísticas que surjan y paralicen la obra. En primer lugar porque para un profesional del ramo tales circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles. Y en segundo lugar porque quien compra en la confianza de lo que se le ofrece no debe ser el que soporte el riesgo empresarial.

    (ii) Que el plazo de entrega era esencial, como para frustrar su incumplimiento el interés contractual del comprador, lo acredita las consecuencias que se pactan para el supuesto de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista en contrato. (...)"

    Lo anterior, conduce a casar la Sentencia, estimando la demanda del actor y desestimando la reconvención de la promotora.

2. CONCLUSIONES

  • La crisis inmobiliaria ha provocado un incremento de retrasos en la entrega de los inmuebles en las fechas pactadas.
  • Si ha realizado un contrato de compraventa y no le han entregado la vivienda en el plazo previsto, revise sus condiciones de resolución. Y solicite toda la información de la situación al comprador.
  •  Aunque no se haya previsto como cláusula resolutoria el retraso en la entrega, usted podrá instar igualmente la resolución. Si bien es cierto que deben otorgarse plazos prudenciales, la entrega es la obligación más esencial del vendedor. Por tanto, el incumplimiento provoca que se malogren las legítimas aspiraciones del comprador.  Y que no son otras que, recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran pactado.
  • Es improbable que concurra una causa de fuerza mayor que justifique el retraso en la entrega. El promotor, como experto, conoce todas las dificultades que pueden surgir y por tanto, es responsable de fijar un plazo de entrega coherente.
  • El principio de conservación del negocio jurídico no puede amparar el incumplimiento de una de las partes contractuales, yendo en perjuicio de la otra.

Si le ha gustado este artículo, puede consultar otros similares que pudieran ser de su interés, pinchando en los siguientes enlaces:

https://www.ilpabogados.com/que-opciones-hay-cuando-se-incumple-una-obligacion/

https://www.ilpabogados.com/puede-el-juez-moderar-una-indemnizacion-pactada-por-las-partes-en-un-contrato/


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