La escasez de viviendas y la proliferación de los alojamientos turísticos son problemas que desde hace meses han cobrado protagonismo en las aperturas y titulares de los medios de comunicación. Los poderes públicos no permanecen indiferentes ante esta compleja realidad. Sin embargo, sus propuestas a menudo enfrentan desafíos en su articulación jurídica.
El Club de los Miércoles, que organiza Aranzadi LA LEY, celebró ayer una nueva edición, en la que se debatió sobre esta cuestión. En el encuentro, que estuvo moderado por Ainhoa de Carlos, editora del Departamento de Derecho Público de Aranzadi LA LEY, intervinieron como ponentes: Alejandro Criado Sánchez, abogado urbanista en Marbella y Francisco Delgado Piqueras, Catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad de Castilla-La Mancha.
Los expertos debatieron sobre estas cuestiones:
- La oferta del patrimonio público del suelo.
- El régimen jurídico de los alojamientos protegidos en equipamientos públicos.
- El planeamiento urbanístico y los alojamientos turísticos.
Ainhoa de Carlos introdujo la temática recordando que “es bien conocido el problema de acceso a la vivienda en España, que además repercute en un derecho fundamental de las personas”. Añadió que se trata de “un sector económico de gran complejidad, influenciado por una amplia variedad de factores (económicos, políticos, técnicos, sociológicos), algunos de los cuales son de carácter legal o requieren un tratamiento jurídico”.
Francisco Delgado explicó que el Patrimonio Público del Suelo (PPS) está regulado en Art. 51 y 52 TRLSRU de 2015 (básicos) y en la legislación urbanística de las CC.AA. Se trata de un instrumento anticíclico “para intervenir en el mercado del suelo y contrarrestar el alza de los precios, ofreciendo suelo barato que pueda ser destinado a construir viviendas a precios bajos, esto es, viviendas de promoción pública o sociales cualquier modalidad de protección oficial”. Matizó que no son bienes de dominio público, pues están destinados a ser cedidos para construir viviendas que no sean de renta libre o libre mercado, pero que, en todo caso, “debe servir para combatir la especulación del suelo y la carestía de vivienda”.
El PPS se compone de terrenos, dinero y derechos de edificación, que proceden en parte de la Hacienda Municipal y de las cesiones gratuitas de suelo que han de hacer los promotores y urbanizadores, en concepto de función social de la propiedad y participación de la sociedad en las plusvalías generadas por el urbanismo.
En cuanto a los procedimientos para ponerlos a disposición de los promotores de viviendas protegidas, se puede acudir a convenios de cesión al promotor o a la fórmula del concurso para ceder o enajenar a favor de particulares que vayan a promover VPO, siempre a un precio inferior al de mercado. Puede ser incluso gratis si es a favor de cooperativas y entidades benéficas sin ánimo de lucro.
En el debate se puso de manifiesto que el PPS es un instrumento muy interesante en su formulación legal al que no se le saca todo el partido, en parte debido a desconocimiento de su existencia.
Alojamientos protegidos y apartamento turísticos
En foro también se abordó la figura de los alojamientos protegidos. Su uso es temporal y circunstancial y no tienen el carácter de vivienda. A través de su implantación pueden servir para ampliar el mercado de las viviendas en alquiler, dado que normalmente, dentro de este mercado, se encuentra también la demanda de uso temporal. Pueden ser una actividad muy rentable para el empresario ya que genera una renta segura y continua, con una inversión que no es alta tanto en la construcción como en el canon que hay que pagar, evitando pagar el alto precio del suelo. Estos suelos salen a concurso público y en las bases, deben establecerse una limitación del precio del alquiler acorde al mercado y a la rentabilidad de la inversión.
Los apartamentos turísticos y su regulación se han convertido en un tema de debate no solo jurídico, sino también político y social. En ciudades con especial atractivo turístico, el cambio de un número creciente de viviendas, para convertirse alojamiento turístico, alternativo al destino residencial tradicional, ha agravado el problema de la carestía de vivienda. Los expertos apuntaron que las respuestas han sido de diverso tipo: al ser una materia de competencia autonómica y municipal, la legislación estatal solo puede incidir de forma tangencial. Por ejemplo, la legislación civil sobre propiedad horizontal ha introducido reformas para que las comunidades de vecinos puedan limitar este uso y que, en su caso, los propietarios de estos pisos contribuyan en mayor medida a los gastos de la comunidad.
En todo caso, la regulación más reciente de las CC.AA. va en un sentido restrictivo, sometiendo esta actividad a un régimen de autorización administrativa previa. Además, algunos ayuntamientos han recurrido a la potestad de planeamiento urbanístico para regular el uso de viviendas para alojamientos turísticos. Por ejemplo, la regulación del ayuntamiento de Bilbao califica las VUT como equipamiento y restringe las plantas permitidas para su ubicación y los accesos a las mismas. Por su parte, el Plan especial sobre VUT del Ayuntamiento de Barcelona reguló la densidad máxima por manzana de VUT en determinadas zonas. Estos planes fueron impugnados por la CNMC, por entender que las limitaciones y restricciones impuestas podían vulnerar libertades económicas. La tesis de la CNMC era que esta regulación urbanística municipal obstaculizaba significativamente la competencia efectiva en el mercado. Sin embargo, la jurisprudencia ha fallado a favor de los ayuntamientos. En concreto, la STS 1550/2020, de 19 de noviembre desestima el recurso de la CNMV y confirma la validez de la modificación pormenorizada del plan de ordenación urbana de Bilbao de 2018, en lo relativo a la regulación del uso de alojamiento turístico.
Alejandro Criado recordó que su uso es distinto del de vivienda, “pero con los avances de Internet y de los móviles, hoy en día tienen una enorme implantación en todo el mundo y especialmente en ciudades turísticas de toda España y en muchos casos generan problemas de convivencia. Ya está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, pero por parte de los ayuntamientos se están tomando ya medidas regulando los planes urbanísticos este uso de forma específica para poder limitarlos”.
Por tanto, las medidas dependen de cada ciudad, por lo que “el planeamiento urbanístico tiene la potestad para regular los usos y en ese sentido puede ser una medida para limitarlos, cuando se generen problemas de convivencia”.
