El Pleno del Congreso ha aprobado el Proyecto de Ley del derecho a la vivienda en su sesión de hoy jueves, por 176 votos a favor, 167 en contra y 1 abstenciones. La iniciativa se envía ahora al Senado para que continúe su tramitación parlamentaria.
La Cámara Baja ha dado luz verde al dictamen de la comisión y ha rechazado todas las enmiendas que los grupos parlamentarios han mantenido vivas para su debate en el Pleno.
En concreto, el proyecto de ley busca el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda que afectan no sólo a la satisfacción del propio derecho de acceso a la vivienda, sino también a la de otros derechos constitucionales y a la actividad económica del país. Lo hace desde una doble vertiente, una jurídico-pública, como es la contemplada, principalmente, en el título preliminar y en los títulos I a III, y otra vertiente jurídico-privada, más presente en el título IV.
Los objetivos de esta iniciativa son establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional; y facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
Asimismo, tiene como finalidad dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas; definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso, favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación; y mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
El proyecto de ley, una vez modificado a través de enmiendas en ponencia y comisión, se estructura en cinco títulos y contiene 36 artículos, seis disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y nueve disposiciones finales.
Definiciones y aspectos básicos del derecho a la vivienda
El título preliminar concreta el objeto y los fines de la Ley y establece las definiciones legales. Además, se configuran las políticas destinadas a satisfacer el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada como un servicio de interés general, y regula también la acción pública para exigir su cumplimiento.
En el título I se regulan aspectos esenciales del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, recogiendo el estatuto básico del ciudadano en relación con la vivienda, así como el régimen jurídico básico del derecho de la propiedad de vivienda, definiendo las facultades y deberes que comporta. En este contexto se introduce la definición de «gran tenedor», para establecer que la definición general -persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados- podrá aplicarse a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados entornos declarados como de «mercado residencial tensionado».
El título II recoge los aspectos fundamentales de la actuación pública en materia de vivienda, precisando algunos principios vinculados a la ordenación territorial y urbanística y regulando las herramientas básicas de la planificación estatal en esta materia, con plena salvaguarda de la competencia autonómica en esta materia. Así, articula las políticas de planificación y programación públicas, sobre dos categorías de vivienda protegida: vivienda social y vivienda de precio limitado.
Vivienda social y parque público de vivienda
El parque de vivienda social está integrado por el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública, destinado al alquiler, cesión u otras formas de tenencia temporal, orientado, de manera prioritaria, a atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda.
El título III establece la regulación del régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, que se nutrirán del desarrollo urbanístico y edificatorio de suelos de titularidad pública, para lo que pueden contar con fórmulas de colaboración público-privada. También integrarán el parque público las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas o cedidas a las mismas, que sea susceptible de destinarse a los fines del parque público de vivienda.
El título IV se centra en el refuerzo de la protección en las operaciones de compra o alquiler de vivienda, estableciendo una serie de garantías y obligaciones de información a la que tienen derecho los adquirentes o arrendatarios de vivienda, y una serie de responsabilidades derivadas de su incumplimiento. Se establece como derecho el de recibir información en formato accesible, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, que asegure el pleno conocimiento de las condiciones de la vivienda objeto de la operación.
En las disposiciones adicionales se establece la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas; se refuerza la política de vivienda como prioridad en la gestión patrimonial del Estado; se prevé un proceso de revisión de los criterios para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado, para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial; y se regulan determinados aspectos de la actividad de los administradores de fincas, entre otros aspectos.
Arrendamiento y zonas de mercado residencial tensionado
En las disposiciones transitorias se introducen una serie de objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales, que operará en defecto de marcos temporales y metas específicas definidas por parte de las administraciones territoriales competentes. En particular, se marca el objetivo de alcanzar el 20 por ciento de vivienda destinada a políticas sociales en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado, así como unas obligaciones de evaluación anual del grado de consecución de los objetivos y metas establecidas.
En las disposiciones finales se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, para lo que se reforma la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que también se modifica en materia de regulación de los contratos de arrendamientos y con la introducción de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los precios, a fin de evitar incrementos desproporcionados.
Por otra parte, se incorporan incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, a través de la modulación de la actual reducción del 60 por ciento en el rendimiento neto del alquiler de vivienda; se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI.
En las disposiciones finales también se incrementa el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida; se reforma la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil y se introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los supuestos en los que la parte actora tenga la condición de gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
Tramitación parlamentaria
El proyecto de ley fue admitido a trámite por la Mesa del Congreso en febrero de 2022 y remitido a la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para su aprobación con competencia legislativa plena. No obstante, el Pleno acordó, a solicitud del Grupo Republicano y Plural, su avocación a Pleno, que ha debatido y votado hoy el dictamen y aquellas enmiendas que los grupos mantuvieron vivas para su debate en Pleno.
El texto aprobado por el Pleno será remitido al Senado para continuar su trámite parlamentario. La Cámara Alta podrá aprobar el texto en sus términos, incluir enmiendas o acordar un veto. En el caso de los dos últimos supuestos, la iniciativa regresará al Congreso de los Diputados para la celebración de un último debate para su aprobación definitiva.
