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14/04/2024. 17:16:11

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El Supremo deja a miles de compradores desprotegidos anulando el contenido más esencial de la Ley 57/68

Tribunal Supremo Fachada

Las recientes Sentencias del Supremo que limitan la capacidad de vigilancia activa y control de los bancos al cumplimiento de requisitos inadvertidos al comprador y no recogidos por la Ley suponen un grave atentado contra las garantías de le Ley 57/68.

Compraventa sobre plano: sucursal bancaria que recibe numerosas entregas de terceros en cuenta abierta por promotor prominente en la zona. Por virtud de la Ley 57/68, que protege a compradores sobre plano y por virtud también de la de blanqueo de capitales, el banco está bajo el deber legal de controlar el origen y destino de éstas cantidades.

Según el Supremo, ese deber de vigilancia comienza en cuanto “el banco conoce o puede conocer” o “advierte la posibilidad” de que se estén realizando entregas sobre plano.

Ahora bien….según el Supremo, con el mero ingreso  por tercero en la cuenta del promotor, el banco no está en disposición de “advertir la posibilidadde que se estén haciendo entregas a cuenta en compraventas sobre plano.  Entenderlo así sería poner al banco frente a una responsabilidad “a todo trance”, opina el Supremo.

Solo si en la cuenta del promotor, el propio comprador (cuidado: nunca un tercero que actúe en su nombre) refleja con precisión el concepto del ingreso, el banco será entonces capaz de abrir su inteligencia y sus ojos, advertir esa posibilidad y desplegar su deber de vigilancia activa, según lo que le exige la tuitiva ley 57/68.

El problema principal es que el comprador nunca fue advertido de éstas exigencias formales y confió en la protección de sus cantidades desde el momento en que ingresaba cantidades en una cuenta del promotor.

Son numerosas las Audiencias Provinciales que piensan lo contrario, pero el Supremo se empecina en esa visión proteccionista de los bancos y contraria al espíritu y la letra de la Ley 57/68 y todo su desarrollo jurisprudencial de los últimos años. Vacía de contenido, de un plumazo, la obligación especial de vigilancia activa que se le encomienda a las entidades depositaria y que las sitúa como  piedras angulares del sistema de la ley 57/68.

En mi opinión: un disparate jurídico, un capotazo a los Bancos, un atentado contra miles de compradores y una verdadera lástima:  después del precioso desarrollo jurisprudencial de esta figura del banco depositario como principal custodio de la Ley 57/68.

Se trata de una doctrina reciente (desde septiembre de 2018) para estos casos particulares en los que el ingreso lo hace un tercero (agente o abogado del comprador) sin especificar con detalle el concepto. Es una reciente doctrina que entra además  en contradicción con la doctrina general que el  propio Supremo continúa manteniendo, en relación a ésta responsabilidad:

Auto del Tribunal Supremo de  04/11/2020: En relación con la responsabilidad de la entidad bancaria receptora de cantidades anticipadas, recuerda, entre otras, la sentencia 411/2019, de 9 de julio, que «la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el
art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos
por dicha ley.»

Sentencia del Tribunal Supremo de  28/11/2019: Hemos de partir de la jurisprudencia de la sala sobre el art. 1.2 de la Ley 57/1968, compilada en la reciente sentencia 408/2019, de 9 de julio.En la interpretación del art. 1.2ª de la Ley 57/1968, esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de pleno), 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, 420/2016, de 24 de junio, 468/2016, de 7 de julio, 459/2017, de 18 de julio, 502/2017, de 14 de septiembre (de pleno), 636/2017, de 23 de
noviembre, 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial:


«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». Esta doctrina merece dos puntualizaciones, a las que expresamente se refiere la sentencia 408/2019, de 9 de julio: la primera, que «la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella«; y la segunda, «que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer,que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley«
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